Bất cập dẫn đến khiếu nại…kéo dài!

Theo Luật sư Nguyễn Tiến Lực – Giảng viên Trường Đại học Thủ Dầu Một – Bình Dương: Nhìn từ góc độ Khu đô thị Thủ Thiêm (KĐT) có thể thấy rõ, công tác quy hoạch và quản lý đô thị tại TP.HCM đang tồn tại rất nhiều vấn đề, trong đó không thể không nhắc tới những bất cập trong pháp lý khi thực hiện triển khai các dự án.

Những bất cập về pháp lý khi thực hiện quy hoạch và quản lý đô thị trong quá trình triển khai các dự án khu đô thị không chỉ là nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại kéo dài mà còn ảnh hưởng đến khả năng đến đến đích của dự án

Những bất cập về pháp lý khi thực hiện quy hoạch ảnh hưởng đến khả năng đến đích của dự án

Cụ thể, để thực hiện đề án quy hoạch này, TP.HCM có Tờ trình 1861/TT-UB/QLĐT ngày 27/5/1996 trình Thủ tướng phê duyệt quy hoạch 1/5.000. Và theo tờ trình, khu Thủ Thiêm được xác định trong mặt bằng tổng thể là khu vực để phát triển, xây dựng một khu đô thị mới hiện đại, là trung tâm giao dịch thương mại, tài chính, dịch vụ. Về quy mô, KĐT Thủ Thiêm có diện tích 770 ha, dân số khoảng 200.000 người. Khi chuyển đất tái định cư (giáp ranh phạm vi lập quy hoạch) có diện tích 160 ha, dân số 45.000 người.

7 phân khu chức năng của khu đô thị Thủ Thiêm, gồm trung tâm giao dịch thương mại tài chính (ở trung tâm Thủ Thiêm), khu trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế (ở phía nam bán đảo), khu nhà ở cao cấp nhiều chủng loại (ở phía bắc bán đảo); khu trung tâm văn hóa du lịch và giải trí (phía nam và dọc sông Sài Gòn); khu trung tâm văn hóa du lịch (phía đông nam và theo các trục lộ Đông - Tây, Bắc - Nam); khu trung tâm hành chính, quảng trường (đối diện Công trường Mê Linh, quận 1); khu tái định cư (phía đông).

Căn cứ trên tờ trình này, Thủ tướng Chính phủ khi đó đã có quyết định 367 vào năm 1996 với các nội dung chính: Quy mô lập diện tích quy hoạch là 930 ha, trong đó khu đô thị mới 770 ha và quy mô tái định cư là 160 ha. Thời điểm này, Thủ Thiêm vẫn thuộc H.Thủ Đức, chưa thuộc Q.2 như hiện nay.

Sau Nghị định 03 của Chính phủ về việc thành lập Q.Thủ Đức, Q.2, Q.7, Q.9 và thành lập các phường thuộc các quận mới, cùng quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của TP.HCM đến năm 2020 và Thủ tướng có Công văn hỏa tốc số 190 cho phép UBND TPHCM thực hiện việc thu hồi đất xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, cho tới mãi năm 2006, TP.HCM mới tiến hành bố trí tái định cư cho người dân. Và vấn đề xác định giá bồi thường đất nông nghiệp Khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ từ 150.000 đồng/m2, trong khi giá bán 12.500 căn hộ tái định cư trong năm 2009 đã có mức từ 5  triệu - 7,5 triệu đồng/m2. Đây cũng là một trong nhiều lý do khiến nhiều người nhận tiền đền bù, hỗ trợ không mua được căn hộ và chấp nhận di dời đến nơi ở khác

Sau Nghị định 03 của Chính phủ về việc thành lập Q.Thủ Đức, Q.2, Q.7, Q.9 và thành lập các phường thuộc các quận mới, cùng quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của TPHCM đến năm 2020, thì đến năm 2002, Và Thủ tướng có Công văn hỏa tốc số 190 cho phép UBND TPHCM thực hiện việc thu hồi đất xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, cho tới mãi năm 2006, TP HCM, mới tiến hành bố trí tái định cư cho người dân.

Mãi năm 2006, TP HCM, mới tiến hành bố trí tái định cư cho người dân

Cũng theo Luật sư Lực, chương trình 12.500 căn tái định cư đứng trước nguy cơ thất bại. Vừa qua, báo cáo hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà, đất phục vụ tái định cư giai đoạn 2016-2020 trên địa bàn TP.HCM của Kiểm toán Nhà nước cho thấy, chương trình 12.500 căn hộ tái định cư cho dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa phù hợp nhu cầu thực tế.

"Đến cuối năm 2016, thành phố cũng mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ đã hoàn thành, đưa vào bố trí tái định cư trên tổng số 12.500 căn hộ. Tính đến cuối tháng 8/2017, chỉ mới bố trí tái định cư được 1.759 căn hộ tại phường Bình Khánh, quận 2, số còn lại vẫn còn tồn đọng, gây lãng phí" - Luật sư Lực nói.

Quy hoạch không giữ được ý nghĩa ban đầu?

Đồng tình với quan điểm nêu trên, Luật sư Nguyễn Văn Tú – Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng: Với mục đích của TP.HCM là xây dựng bán đảo Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính, thương mại tầm cỡ quốc tế. Nếu giữ đúng mục tiêu này thì chắc chắn nếu việc bồi thường trước đây nếu có nhiều hạn chế thì người dân vẫn sẵn lòng chia sẻ, cảm thông vì sự phát triển chung của thành phố. "Tiếc rằng đến nay, nếu nhìn vào việc quy hoạch và triển khai đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại không còn giữ được ý nghĩa ban đầu" - Luật sư Tú nói.

Cũng theo Luật sư Tú, dẫn chứng từ dự án New City Thủ Thiêm cho thấy, có khoảng 1.300 căn tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, Quận 2 ban đầu dự định làm nhà tái định cư trong chương trình 12.500 căn tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, do nhu cầu nhà ở không nhiều nên Ban quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm quyết định không mua lại quỹ nhà trong dự án này. Chủ đầu tư cũng đồng ý đưa vào quỹ nhà bán thương mại có nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường và đang được rao bán với mức giá không hề rẻ, từ 45 - 65 triệu đồng/m2, trong khi giá đền  bù về đất cho người dân mất đất chỉ có vài trăm nghìn/m2 là hết sức bất cập.

dự án căn New City Thủ Thiêm cho thấy, có khoảng 1.300 căn tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, Quận 2 ban đầu dự định làm nhà tái định cư trong chương trình 12.500 căn tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, do nhu cầu nhà ở không nhiều nên Ban quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm quyết định không mua lại quỹ nhà trong dự án này. Chủ đầu tư cũng đồng ý đưa vào quỹ nhà bán thương mại có nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường vàp/đang được rao bán với mức giá không hề rẻ, từ 45 - 65 triệu đồng/m2, trong khi giá đềnp/bù về đất cho người dân mất đất chỉ có vài trăm nghìn/m2 là hết sức bất cập.

Khoảng 1.300 căn tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ được đưa vào quỹ nhà bán thương mại 

Theo Luật sư Tú, nguyên nhân dẫn đến bất cập này là do chính quyền TP.HCM, không tiếp tục sử dụng các nguồn lực để thực hiện việc bồi thường di dân và đầu tư hạ tầng nhằm giữ nguyên vẹn quỹ đất 770 ha mà lại dùng chính quỹ đất 770 ha này để thực hiện các hợp đồng BT, đổi đất trong dự án cho doanh nghiệp. Vì vậy, vai trò hiện nay của Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại trở thành quỹ đất để huy động vốn đầu tư cho thành phố. Hệ quả dễ thấy là nhiều công trình như giao công trình không thông qua đấu thầu, giao đất không qua đấu giá, xây hạ tầng chậm nhưng xây bán sản phẩm thu hồi vốn lại nhanh.

Và chính vì việc bỏ xa các mục tiêu ban đầu xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì người dân đã di dân tại đây chỉ còn thấy việc thu hồi đất không gì hơn là tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có hợp đồng BT, BOT… đổi đất hoặc là cách tạo nguồn thu cho chính quyền mà thôi. Vì thế, đối với phần đất còn lại của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố cần phải xác định đúng chức năng để làm cơ sở xây dựng các công trình chức năng của dự án. Ưu tiên hàng đầu là chọn nhà chủ đầu tư chứ không chỉ là lựa chọn thông qua đấu giá cao.

"Do đó, để giả quyết những bất cập này, TP.HCM nên đưa ra tiêu chuẩn và đánh giá năng lực với các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào Khu đô thị mới Thủ Thiêm để lựa chọn, nhà đầu tư xứng đáng vì mục tiêu xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại tầm cỡ quốc tế" - Luật sư Tú nhấn mạnh.

Bạn đang đọc bài viết Quy hoạch Thủ Thiêm xa vời mục đích ban đầu tại chuyên mục Bất động sản của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,