Nhiều dự án BT đang trái Luật Đất đai

Enternews.vn Trao đổi với DĐDN, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thẳng thắn thừa nhận, việc áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” trong nhiều dự án BT hiện nay là trái Luật Đất đai.

Ông Võ cho biết, khi soạn thảo Luật Đất đai năm 2003, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được xem xét rất kỹ lưỡng với việc phân tích các nguy cơ tham nhũng trong cơ chế này. Chính vì vậy nên Luật Đất đai năm 2003 đã không chấp nhận cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”. Nếu muốn áp dụng thì phải thông qua cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Vậy vì đâu các nhà đầu tư vẫn có thể thực hiện các dự án BT mà không cần phải qua hình thức đấu giá, thưa ông?

Trong vài năm gần đây, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đang được khoác trên mình chiếc áo mới nhờ cơ chế BT. Về nguyên tắc, cơ chế BT là nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng, hoàn thành rồi chuyển giao cho bên đặt hàng và được bên đặt hàng thanh toán tiền cho công trình xây dựng đó.

Ở đây có một cái “lẩn” trong áp dụng pháp luật vào cơ chế BT là nhà đầu tư không nhận tiền mà lại nhận đất. Có nghĩa là cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” với nguyên các khuyết tật trước đây đang được áp dụng khi các địa phương khi phê duyệt các dự án BT, trả cho nhà đầu tư bằng đất.

p/Toàn Hà Nội có khoảng 70 dự án BT đã ký hợp đồng và hoàn thành như: Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, Trạm xử lý nước thải Hồ Tây, tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên, tuyến đường Lê Đức Thọ - Xuân Phương…p/Ảnh: Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở

Toàn Hà Nội có khoảng 70 dự án BT đã ký hợp đồng và hoàn thành như: Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, Trạm xử lý nước thải Hồ Tây, tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên, tuyến đường Lê Đức Thọ - Xuân Phương… Ảnh: Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở

- Không chỉ được giao đất mà những đơn vị này còn được giao những khu đất “vàng” để thực hiện dự án, thưa ông?

Do khung pháp lý của chúng ta còn tù mù nhất là về điều kiện thanh toán, dẫn tới tình trạng nhiều dự án đất đối ứng không được tính đúng, tính đủ giá trị.

Tôi lấy ví dụ, khi giao đất cho nhà đầu tư, thường là đất chưa có hạ tầng, nên giá được định giá rất thấp. Song, nhiều nhà đầu tư đã khéo chọn quỹ đất cận kề dự án hạ tầng, nên sau khi dự án BT hoàn thành, giá đất đã tăng rất nhiều. Tuy nhiên, chưa có dự án nào được kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính như tôi nói, cũng như chưa có tính toán cụ thể nào về mức chênh lệch này, dẫn đến nguy cơ thiệt thòi cho Nhà nước.

Việc không quy định chặt chẽ sẽ chứa đựng trong đó nguy cơ tham nhũng lớn mà vụ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng” hồi đầu những năm 1990 là minh chứng.

- Là người từng nhiều năm nghiên cứu về đất đai, bất động sản, theo ông, so với dự án thương mại, phát triển dự án khai thác từ quỹ đất đối ứng có thuận lợi, khó khăn gì?

Đối với dự án nhà ở thương mại, sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Khi đó, đất được định giá theo đất ở nên khá rõ ràng, minh bạch, nên thường thì khó có cơ hội siêu lợi nhuận. Nhưng BT, khả năng siêu lợi nhuận rất cao, nếu nhà đầu tư chịu khó “tư duy” cách thức xử lý chênh lệch giá. Điều này dẫn tới nhiều “đại gia” thắng lớn, còn các DN vừa và nhỏ trở nên bơ vơ.

- Nhưng rõ ràng điều này không chỉ ảnh hưởng tới DN nhỏ, thưa ông?

Đương nhiên sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Bởi phần lớn các nhà đầu tư hiện nay đều đòi đất ở, thậm chí nhiều dự án không thuộc quy hoạch là đất ở cũng được làm chung cư cao tầng, điều này dẫn đến cạn kiệt đất đai, thiếu đất cho công viên, hồ nước… khiến quy hoạch mất cân bằng.

- Nhiều ý kiến cho rằng nên dừng ngay những dự án BT. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Các dự án BT có thể đưa ra nhưng nên hạn chế phạm vi áp dụng. Điển hình như chỉ nên áp dụng ở các tỉnh thành miền núi, hạ tầng kém phát triển, giao thông chưa được thông suốt, còn không nên áp dụng ở những địa phương đã quá sôi động như Hà Nội, TP HCM.

Tiến tới, Luật Đất đai 2013 cần được sửa đổi, bổ sung các điều kiện cụ thể trong việc thực hiện các dự án BT, Nhà nước không trả nhà đầu tư bằng đất mà đất được đưa ra bán đấu giá để trả nhà đầu tư bằng tiền. Cùng đó phải có một cơ quan làm đầu mối, rà soát, báo cáo nghiêm túc về phương thức đầu tư này, chỉ ra những lỗ hổng cả về khung pháp lý cũng như tổ chức triển khai, trên cơ sở đó kiến nghị giải pháp bịt lỗ hổng đó... Nhưng quan điểm của tôi là không dùng BT đổi bằng đất.

Còn việc nhà đầu tư tư nhân tính toán sai suất đầu tư các công trình BT thì không có cách nào khác là phải nâng cao trình độ của cơ quan thẩm định dự án đầu tư BT. Thông thường với các dự án BT, nhà đầu tư tự đề xuất và lập dự án đầu tư, tự tính toán chi phí đầu tư để trình các cơ quan quyết định đầu tư. Nhà nước là bên đặt hàng dự án BT phải kiểm soát được các rủi ro này.

- Xin cảm ơn ông.

Mời các bạn tham gia vào group Diễn đàn Doanh nghiệp để thảo luận và cập nhật tin tức cùng cơ hội nhận quà tặng hàng tháng.
Bạn đang đọc bài viết Nhiều dự án BT đang trái Luật Đất đai tại chuyên mục DIỄN ĐÀN PHÁP LUẬT của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,
Bình luận
Bạn còn /500 ký tự
Xếp theo: Thời gian | Số người thích