Người Trung Quốc “núp bóng” thâu tóm đất: Vạch trần lỗ hổng trong góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Enternews.vn Luật sư Lương Văn Chương, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đang bộc lộ nhiều bất cập cần phải sửa đổi.

Những ngày qua, thông tin các cá nhân, doanh nghiệp Trung Quốc sở hữu, “núp bóng” sở hữu và thuê nhiều lô đất/thửa đất tại Đà Nẵng đã gây xôn xao dư luận.

Đã có những lo ngại về lỗ hổng trong cơ chế chính sách khiến cá nhân, doanh nghiệp Trung Quốc thâu tóm đất đai tại Việt Nam.

Xung quanh vấn đề này, Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trò chuyện với Luật sư Lương Văn Chương, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Lương Văn Chương, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Lương Văn Chương, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.

-Từ góc nhìn pháp lý, ông đánh giá như thế nào về vụ việc này?

Từ sự việc trên cho thấy những kẽ hở trong quy định pháp luật đầu tư cụ thể là về việc góp vốn bằng đất để liên doanh thành lập doanh nghiệp và còn lỏng lẻo trong khâu quản lý trong lĩnh vực đất đai, cấp phép hoạt động đầu tư. Vì vậy, người Trung Quốc đã lợi dụng việc này để sở hữu các lô đất ở nhiều tỉnh, thành của Việt Nam.

Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp liên doanh với Việt Nam. Ban đầu, người Trung Quốc góp vốn thấp hơn người Việt Nam (người Việt Nam góp vốn chủ yếu bằng đất), doanh nghiệp sẽ do người Việt Nam điều hành. Sau một thời gian, bằng nhiều cách, doanh nghiệp Trung Quốc tăng vốn giành quyền điều hành doanh nghiệp; do tài sản góp vốn là đất nên quyền sở hữu các lô đất rơi vào tay người Trung Quốc.

Thứ hai, họ đầu tư tiền cho cá nhân người Việt Nam để mua đất.

Điều này đang gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như an ninh quốc phòng của Việt Nam. Ngoài ra, đây cũng là một hồi chuông cảnh báo trong việc giám sát quản lý đất đai cũng như những sơ hở trong các quy định pháp luật để cá nhân, doanh nghiệp Trung Quốc lợi dụng.

-Từ vụ việc, xin ông phân tích rõ hơn về những lỗ hổng trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Và căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm các đối tượng:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

  1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
  2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
  3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
  4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
  5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
  6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
  7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì chỉ có 7 đối tượng được xác định là người sử dụng đất trong đó không bao gồm người nước ngoài. 

Tuy nhiên, những quy định này lại không lường trước được việc những người nước ngoài “núp bóng” người Việt Nam để mua đất, đứng tên thành lập doanh nghiệp hoạt động trong các hoạt động còn hạn chế người nước ngoài rồi sau đó chuyển quyền sở hữu. Trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc này được cho phép và quy định cụ thể tại điểm a, khoản 1, Điều 36, Luật Doanh nghiệp 2014:

Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

  1. a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty. Sau đó nếu các bên góp vốn bán lại toàn bộ cổ phần cho người nước ngoài thì đương nhiên tài sản đó, cụ thể là đất trong trường hợp này sẽ vẫn thuộc về doanh nghiệp tuy nhiên quyền nắm giữ và định đoạt nó lại thuộc về người nước ngoài. Vậy có thể thấy người nước ngoài không cần phải đứng tên trên sổ đỏ nhưng họ vẫn đang nắm quyền sử dụng đất.

Từ năm 2011 đến 2015, trên địa bàn khu vực biên giới biển TP.Đà Nẵng có 134 lô, 1 thửa đất liên quan đến cá nhân, doanh nghiệp người Trung Quốc đang sở hữu, “núp bóng” sở hữu và thuê của UBND TP.Đà Nẵng. Trong ảnh là Khu nghỉ Dưỡng Silver Shores Đà Nẵng của Công ty liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shoes Hoàng Đạt nhìn qua sân bay Nước Mặn.

Từ năm 2011 đến 2015, trên địa bàn khu vực biên giới biển TP.Đà Nẵng có 134 lô, 1 thửa đất liên quan đến cá nhân, doanh nghiệp người Trung Quốc đang sở hữu, “núp bóng” sở hữu và thuê của UBND TP.Đà Nẵng. Trong ảnh là Khu nghỉ Dưỡng Silver Shores Đà Nẵng của Công ty liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shoes Hoàng Đạt nhìn qua sân bay Nước Mặn.

-Bộ Quốc Phòng cho hay, để để sở hữu các lô đất, người Trung Quốc đã nghiên cứu, lợi dụng kẽ hở của luật Đầu tư năm 2014 “việc góp vốn bằng đất để liên doanh thành lập doanh nghiệp” và công tác quản lý nhà nước ở các lĩnh vực đầu tư, đất đai. Trong tình huống này, xin ông hãy phân tích rõ hơn về các kẽ hở của Luật Đầu tư trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Việc góp vốn bằng đất để liên doanh thành lập doanh nghiệp yêu cầu các bên góp vốn phải làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp liên doanh.

Lợi dụng điều này các doanh nghiệp nước ngoài trước tiên sẽ góp vốn ít hơn các doanh nghiệp Việt Nam để các doanh nghiệp Việt Nam nắm quyền điều hành công ty. Sau đó, bằng nhiều cách các doanh nghiệp nước ngoài này có thể tăng vốn góp để dành quyền điều hành.

Lúc này đây, số vốn góp là quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam sẽ rơi vào tay người nước ngoài.

Vì vậy, ngoài những lợi ích từ việc góp vốn bằng đất thì những mặt rủi ro của nó cũng vô cùng lớn khiến cho nhiều lô đất ở những vị trí quan trọng rơi vào quyền sở hữu của người nước ngoài.

Ngoài ra, những lỗ hổng từ Luật Đầu tư còn bắt nguồn từ hạn chế trong khâu quản lý, trong pháp luật doanh nghiệp và đất đai

- Còn với chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn thì sao thưa ông? Các chính sách này có rõ ràng, đầy đủ và bảo vệ quyền lợi của người góp vốn không, thưa ông?

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai đã có một số nội dung công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ góp vốn hợp tác kinh doanh.

Cụ thể, tại các Điều 504, 505, 510 Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc và trong một thời hạn nhất định. Kết thúc việc hợp tác hoặc thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp.

Bên cạnh đó, Khoản 2, 3, 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) cũng quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng góp vốn bị chấm dứt do hết thời hạn góp vốn hoặc theo thỏa thuận của các bên thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp bên nhận góp vốn nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị thu hồi giấy chứng nhận để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.

Mặt khác, tại Điều 49a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định rõ việc góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực thực hiện dự án, có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Đồng thời nghị định này cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Có thể nói, quy định này đã hướng đến việc bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn nhưng vẫn còn có bất cập.

-Cuối cùng, ông có đề xuất sửa đổi những kẻ hở này như thế nào? Làm thế nào để có thể bảo vệ được quyền lợi của người góp vốn? Thưa Luật sư?

Hiện nay, các đạo luật điều chỉnh quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật Đầu tư 2014, …đều chưa có quy định phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Trước đây, Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ từ Điều 727 đến Điều 732. Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2005 không có quy định phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ nhưng căn cứ vào quyền và nghĩa vụ của các bên thì có các hình thức góp vốn bằng QSDĐ như góp vốn để thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập và góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh (khoản 3 Điều 730 và 732). Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ quy định về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ mà điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ do Luật đất đai và các luật khác có liên quan điều chỉnh.

Với góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập, QSDĐ sẽ chuyển từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên nhận góp vốn hoặc thực thể hình thành từ việc góp vốn sẽ là chủ thể sử dụng đất mới sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Vì thế, sau khi hoàn thành góp vốn, bên góp vốn không còn quyền đối với QSDĐ đã góp.

Đối với góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh, đây là quan hệ đầu tư được xác lập trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh mà không hình thành pháp nhân. Do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn chỉ bị hạn chế quyền sử dụng đất. Thiết nghĩ, Luật Đất đai cần có những quy định mới để phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi cho người góp vốn bằng QSDĐ.

Đánh giá của bạn:

Mời các bạn tham gia vào Diễn đàn chuyên sâu: Doanh nhân, Doanh nghiệp, Diễn đàn bất động sản, Khởi nghiệp, Diễn đàn pháp luật, Diễn đàn Tài chính

Mời các bạn tham gia vào group Diễn đàn Doanh nghiệp để thảo luận và cập nhật tin tức.

 



Bình luận
Bạn còn /500 ký tự
Xếp theo: Thời gian | Số người thích