(DĐDN)- Trong khi quản lý chung cư cũ xuống cấp và hư hỏng đang nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến các phía quản lý, chủ đầu tư lẫn người còn bất cập, vướng mắc rất nhiều điểm.

a8 copy Dự án Era Town (ảnh lớn) của chủ đầu tư Đức Khải nơi đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân (ảnh nhỏ)

Tại TP HCM, những cuộc chiến phức tạp đã diễn ra giữa ban quản lý đại diện cho chủ đầu tư và các cư dân sinh sống trong khu dân cư liên tiếp bùng nổ mấy năm lại đây.

Đã có tranh chấp là… cãi nhau bất tận

Nhiều người vẫn nhớ cuộc chiến từ cãi vã đến ẩu đả xô xát diễn ra tại chung cư The Era Town (quận 7), khi cư dân sinh sống trong khu bức xúc vì phải chịu cảnh bị cắt nước giữa thời gian nắng nóng, mà nguyên nhân là Ban quản lý cho rằng cư dân không chịu đóng khoản phí quản lý. Ẩu đả đã khiến một số cư dân bị thương và cuộc tranh chấp sau đó phải có sự can thiệp của chính quyền địa phương và thành phố nhưng vẫn chưa giải quyết dứt điểm.

Ở những dự án mà cư dân sinh sống giành được quyền chủ động quản lý dự án của mình – theo đúng quy định pháp luật và bầu Ban quản trị một cách dân chủ nhất thì đôi khi, thì cuộc chiến giữa chủ đầu tư và cư dân đôi khi đổ dồn lên đôi vai ban quản trị.

Cũng năm 2016, Ban quản trị chung cư Phú Hoàng Anh (quận 7) đã phải gửi thư “tố” chủ đầu tư dự án với Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng vì không chịu bàn giao khoản phí bảo trì khoảng hơn 10 tỷ đồng cho ban quản trị. Được biết, không chỉ liên quan tới khoản phí bảo trì những tranh cãi tại chung cư này còn liên quan tới các vấn đề sở hữu chung riêng, phí dịch vụ…

Tương tự, các vụ tố cáo đại diện của cư dân lên Bí thư Thành ủy cũng đã diễn ra với cư dân khu Bàu Cát 2 (Tân Bình) và một số cụm chung cư khác.

Cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư 584 (đường Lũy Bán Tích, quận Tân Phú) với cư dân kéo dài liên tiếp nhiều năm đã “bung” những vấn đề không hề nhỏ đối với đời sống của cư dân khi cư dân tố cáo chủ đầu tư chiếm dụng diện tích thuộc sở hữu chung cho mục đích kinh doanh, thang máy liên tục hư hỏng, phí bảo trì, quản lý chung cư… bất hợp lý.

Chưa biết sau vụ thang máy bị “treo” giữa chừng khiến nhiều cư dân bị giam trong thang hiện đã được khắc phục tận gốc hay chưa, song sau vụ việc tại chung cư 584, nhiều cư dân sinh sống ở những dự án chung cư có tuổi đời vận hành trên dưới 5-10 năm, chất lượng dự án thuộc phân khúc trung bình đều cho biết “cực chẳng đã ở tầng cao mới đi thang máy”. Một số ban quản lý đã rút kinh nghiệm dán hẳn các đầu số điện thoại ban quản lý, bảo vệ khu, công an khu vực, trong và ngoài thang… nhằm khắc phục tình trạng thang có thể bị “đơ” giữa chừng như ở 584.

  58 chung cư (gồm 6 chung cư cao cấp, 48 chung cư trung bình và 4 chung cư thấp tầng) đã phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và cư dân tại TP HCM năm 2015. Hàng chục vụ tranh chấp giữa cư dân – chủ đầu tư cũng đã diễn trong 6 tháng 2016 với mức độ tranh chấp căng thẳng hơn.

Pháp lý - đừng… hổng đâu vá đó

Bài liên quan:

Có thể nói là càng nhiều dự án chung cư mọc lên, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân càng diễn ra ngày càng nhiều, cho dù các quy định pháp lý cũng đã được Nhà nước ban hành ngày càng… dày, trám mọi “lỗ hổng” từ thực tế đã xảy đến tranh chấp lẫn “đón đầu” những nguy cơ có thể bùng nổ tranh chấp thì tương lai.

Hiện tại, cách tính diện tích sàn căn hộ - nguyên nhân gây tranh chấp nhiều nhất giữa chủ đầu tư và cư dân đã được pháp luật bởi quy định về thống nhất một cách tính thông thủy. Phí bảo trì chung cư, cũng đã có quy định rõ mức 2% với cách thực thi quản lý.

Những quy định mới này đã trám những lỗ hổng lớn. Song cuộc chiến chung cư thì vẫn chưa thể giải quyết triệt để khi việc áp dụng quy định chưa hiệu quả, còn bất nhất. Chưa kể một số các quy định mới Thông tư 02 về quy chế quản lý, sử dụng chung cư đưa ra một số quy định “trên trời” như cấm nói tục, chửi bậy, nuôi súc vật tại chung cư… khiến khả năng gây tranh chấp giữa cư dân và quản lí càng tăng cao hơn, việc quản lý dễ…”rối đĩa” hơn.

Một chủ đầu tư có ý kiến đã đến lúc cơ quan quản lý cấp Trung ương và địa phương cần điều nghiên thực tế, đầy đủ những lỗ hổng pháp lý trong quy định quản lí và sử dung chung cư để có một bổ sung, hoàn thiện triệt để, đặc biệt là bổ sung các quy chế về kiểm tra, giám sát và chế tài xử phạt bên vi phạm bởi chung cư là nơi người dân sinh sống. Do đó không thể chờ hạ hồi – đập chung cư đi hoặc đuổi dân ra đường, hay để dẫn đến những xô xát lớn, những “biểu tình” nội bộ diễn ra, mới đi đến tìm chứng lý, dẫn quy định và phân giải.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: Thiếu cơ chế giám sát

Anh Khoi copyTrong Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ, khi chưa có ban quản trị thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản quản lý quỹ bảo trì của cư dân. Phải công khai số tài khoản, ngân hàng để cư dân biết để có thể nộp tiền và hay tự chuyển tiền vào tài khoản. Một khi chung cư đã có Ban quản trị thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao lại tài khoản quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý. Tuy nhiên thực tế không phải dự án nào cũng thực thi đúng quy định. Chưa kể nếu có, cũng thiếu một cơ chế để ban quản trị của cư dân và chủ đầu tư cùng giám sát lẫn nhau .

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM: Chưa có chế tài xử lý đủ mạnh

tran-trong-tuan copyBên cạnh các tranh chấp xoay quanh vấn đề diện tích sở hữu và sử dụng chung, những tranh chấp từ các nguyên nhân bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, cách tính tiền nước và phí lau dọn vệ sinh khu vực chung của chung cư… đều có thể châm ngòi mâu thuẫn. Thực tế nhiều chủ đầu tư, ban quản trị, DN quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định pháp luật về bảo trì công trình, chưa tập huấn lực lượng phòng cháy chữa cháy… Ngay cả các chủ sở hữu trong nhà chung cư cũng chưa quan tâm đầy đủ đến quyền lợi, trách nhiệm của mình. Cùng với đó, các văn bản quy phạm pháp luật có nhiều nội dung chưa thống nhất và cũng chưa có chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm của các bên…

 Thuận Hóa 

>>>Cải tạo chung cư cũ: Hóa giải vướng mắc

Bạn đang đọc bài viết Khó quản lý chung cư tại chuyên mục Pháp luật của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,