Quy hoạch là công cụ quản lý đất đai nhưng trong quản lý đất đô thị thì công tác quy hoạch lại đang đứng trước nghịch lý: Nội dung đã hoạch định thì bị “treo” kéo dài có khi tới hàng chục năm không hiện thực hóa, khiến cư dân trong vùng quy hoạch vô cùng khốn khổ. Trái lại, chi tiết không có trong quy hoạch thì liên tục được bổ sung dưới hình thức “điều chỉnh quy hoạch cục bộ”.

Đơn cử tại Hải Phòng, Quyết định số 1448 ngày 16/9/2009 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 đã nêu rõ: “Khu hạn chế phát triển: bao gồm khu nội thành cũ được giới hạn trong phạm vi từ đường Bạch Đằng – Nguyễn Tri Phương – Hoàng Diệu – Lê Thánh Tông – Tôn Đức Thắng – Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Bỉnh Khiêm – Chùa Vẽ (vành đai 1) và một phần trung tâm quận Kiến An gồm 33 phường hiện trạng, dân số khoảng 428.110 người. Bình quân đất xây dựng đô thị khoảng 100m2/người. Tập trung cải tạo chỉnh trang kết hợp xây mới, không thay đổi lớn về cơ cấu sử dụng đất, tránh quá tải về hạ tầng đô thị. Từng bước di dời các nhà máy xí nghiệp, kho tàng để dành đất xây dựng dịch vụ công cộng và bổ sung cây xanh. Đất phần cảng ven sông Cấm sau khi di dời dành cho phát triển khu chức năng đô thị, ưu tiên công trình dịch vụ công cộng, cây xanh, văn phòng, thương mại. Tầng cao trung bình 3:5 tầng, mật độ xây dựng khoảng 50%, hệ số sử dụng đất 1,5¸2,5 lần”.

Thế nhưng thời gian gần đây cơ quan chức năng thành phố Hải Phòng đã liên tiếp đưa ra việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ để xây chen vào “Khu hạn chế phát triển” nêu trên một loạt các dự án quy mô từ 25-30 tầng trở lên. Điển hình như dự án nhà đa năng trên đường Trần Phú 70 tầng, nhà đa năng trên đường Trần Hưng Đạo 72 tầng… Dư luận lo ngại, các dự án như vậy sẽ khiến bộ mặt kiến trúc đô thị bị biến đổi. Hạ tầng đô thị và hạ tầng xã hội bị quá tải. Khó tránh khỏi nguy cơ tắc nghẽn giao thông...

Phối cảnh dự án Khách sạn 5 sao Pullman Hải Phòng được điều chỉnh quy hoạch cục bộ đang trong quá trình xây dựng.

Phối cảnh dự án Khách sạn 5 sao Pullman Hải Phòng trên đường Trần Phú được điều chỉnh quy hoạch cục bộ đang trong quá trình xây dựng.

Thông tin từ kỳ họp Quốc hội cho biết, Đoàn giám sát do Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển làm Trưởng đoàn đã làm việc với Chính phủ, 7 bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó có những nơi “nóng” nhất về đất đai như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng), các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị. Một vấn đề nổi cộm được đề cập là tình trạng điều chỉnh quy hoạch, dồn dự án vào nội đô; thậm chí một số nhà đầu tư “găm” đất để xin điều chỉnh quy hoạch nhằm hưởng lợi từ chênh lệch địa tô.

Nhiều dự án đô thị tại Hà Nội triển khai chậm tiến độ do một số nhà đầu tư có biểu hiện giữ đất, trì hoãn bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư để chờ khi có điều kiện mới thực hiện hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương cho thấy cả nước có đến 1.390 dự án có quy hoạch điều chỉnh từ 1 - 6 lần.

Quy hoạch được điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng làm gia tăng chênh lệch địa tô, tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số.

Dư luận cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch thường do các doanh nghiệp chi phối và xuất phát từ tham vọng có các công trình để lại dấu ấn nhiệm kỳ của lãnh đạo địa phương.

Bạn đang đọc bài viết Nghịch lý quản lý đất đô thị tại chuyên mục Tâm điểm của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,