Sau bao lần nâng lên đặt xuống, việc cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội vẫn dừng ở mức ý tưởng.

Trong thời gian 10 năm kể từ khi Hà Nội có ý tưởng cải tạo chung cư cũ, đến nay cả TP mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 14 khối nhà và đang lên kế hoạch triển khai một vài dự án ở Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh… chiếm khoảng 1% so với kế hoạch.

p/Khu chung cư A11 Khương Thượng. Ảnh: Thanh Hải

Khu chung cư A11 Khương Thượng. Ảnh: Thanh Hải

Những nút thắt chưa gỡ

Có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế GTGT… nhưng vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư, đặc biệt là đối với những khu chung cư xa trung tâm.

Thực trạng này có nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất, phương thức lựa chọn chủ đầu tư là do nhà nước chỉ định và chủ đầu tư tự thỏa thuận phương án đền bù tái định cư với chủ sở hữu, không có tính khả thi, không có được sự đồng thuận và hợp tác của các chủ sở hữu nhà chung cư nên việc thỏa thuận đền bù phức tạp, kéo dài. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư được chỉ định, lựa chọn nhưng thiếu năng lực thực hiện (cả về kinh nghiệm và năng lực tài chính).

Vướng mắc quan trọng được bà Tống Thị Hạnh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) chỉ rõ, Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 TP lớn Hà Nội và TP.HCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số.

Bà Hạnh dẫn chứng, tại Hà Nội các chung cư cũ tập trung chủ yếu ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – đây lại là những quận có mật độ dân số đông, thậm chí cao gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt. Trong khi đó, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà xây dựng mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 tầng đến 18 tầng – điều này lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm. “Không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng”, bà Tống Thị Hạnh — Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho hay.

 Được sự chỉ đạo VCCI, Báo DĐDN tổ chức Chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ”.

Thời gian: Từ 8h00 - 10h30 thứ bẩy, ngày 15/12/2018

Địa điểm: Toà nhà Eurowindow – Số 2 Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội

Đề xuất sửa luật

Ông Bùi Khắc Sơn - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai thừa nhận, kinh nghiệm khảo sát và thực hiện của Xuân Mai cho thấy, có đến 70 - 80% người dân đều mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. “Tuy nhiên khi bắt tay vào thực hiện một số dự án chúng tôi thấy còn quá nhiều tồn tại những bất cập như: Thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; chưa phân cấp cụ thể trách nhiệm chính quyền địa phương trong thực hiện dự án; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài; giải phóng mặt bằng còn rất nhiều khó khăn…” – ông Sơn cho biết.

Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho rằng để đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, thành phố có thể xem xét triển khai theo hai hướng: Thứ nhất, di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước. Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà ở phục vụ tái định cư này phải được thực hiện theo dự án với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội, đồng thời giao thông kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư.

  Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng xin tháo gỡ vướng mắc khống chế chiều cao. Đồng thời tiếp tục nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014. 

Thứ hai, thành phố có thể cho đấu giá đất/dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí. Làm như vậy, thành phố có thể đảm bảo được lợi ích của 3 bên: người dân sẽ có quyền chủ động lựa chọn nơi tái định cư, doanh nghiệp thì không mất thời gian giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án còn chính quyền thì chăm lo được nhà ở cho người dân, kết hợp chỉnh trang được đô thị mà không bị sức ép lên hạ tầng.

Ngoài ra Hà Nội có thể tính đến các phương án như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể ven đô… để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn.

Để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu chung cư cũ, các chuyên gia cho rằng điều quan trọng TP cần phải tạo nguồn lực, cơ chế riêng cũng như rà soát lại các thủ tục hành chính trong quy trình triển khai thực hiện nhằm khuyến khích doanh nghiệp. Để thực hiện hiệu quả chương trình này cũng cần có sự quyết tâm của cả hệ thống chính trị cũng như người dân thành phố vào cuộc.

Về phía Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Lê Quang Hùng cho biết Bộ đang báo cáo Thủ tướng xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc khống chế chiều cao. Đồng thời tiếp tục nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014 theo hướng đề xuất cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp huy động…

Bạn đang đọc bài viết Gỡ nút thắt trong cải tạo chung cư cũ tại chuyên mục Bất động sản của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,