Năm 2020 khép lại như toàn bộ nền kinh tế, thị trường bất động sản năm qua diễn biến xoay quanh từ khóa “COVID-19”.

Bên cạnh những điểm sáng đến từ việc tháo gỡ vướng mắc chính sách, sự sôi động của bất động sản công nghiệp, đất nền thì vẫn có những mảng xám của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại cho thuê… Tất cả đã tạo nên 1 bức tranh thị trường bất động sản 2020.

Diễn đàn Doanh nghiệp điểm qua một số điểm nhấn nổi bật nhất của thị trường bất động sản 2020: 

Năm 2020, chứng kiến hàng loạt điểm nghẽn chính sách đã được tháo gỡ. Cụ thể, các chính sách về nhà ở và thị trường BĐS được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn bởi đại dịch COVID-19.

Đáng chú ý là Luật Đầu tư sửa đổi 2020 được ban hành; Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Tiếp theo đó, Nghị định 25/2020 quy định một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và các Thông tư hướng dẫn tạo động lực phát triển các loại hình BĐS.

Đặc biệt, hàng ngàn dự án trên cả nước đang “mắc cạn” khi có các thửa đất công nhỏ hẹp xen kẹt được gỡ khó bởi Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Thực tế đã chứng minh, những chính sách mới được ban hành đã tháo gỡ kịp thời hơn, ngày càng sát với vướng mắc của doanh nghiệp hơn.

Trong năm 2020, mặc dù nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng phải hứng chịu ảnh hưởng rất lớn do đại dịch COVID-19 thì bất động sản công nghiệp lại nổi lên như một sự “biến nguy thành cơ”.

Với việc khống chế tốt dịch bệnh, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến an toàn của dòng vốn và các chuyên gia nước ngoài. Bên cạnh đó, xu thể chuyển dịch dòng vốn từ các nước, đặc biệt là từ Trung Quốc do tác động của cuộc thương chiến Mỹ - Trung thì Việt Nam lại càng có lợi thế khi đang tham gia hàng loạt Hiệp định tự do thương mại thế hệ mới như Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu – Việt Nam (EVFTA), Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP),..

Phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vừa qua cũng đã chứng kiến sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn nước ngoài đăng ký đầu tư vào BĐS trong 11 tháng năm 2020 đạt gần 3,8 tỷ USD.

Trong đó, BĐS công nghiệp là lĩnh vực đóng vai trò dẫn dắt với hàng loạt dự án lớn liên tiếp. Đáng chú ý, một số ông lớn công nghệ của thế giới như Apple Computers, Pegatron, Foxconn… đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Đất nền ven đô và các tỉnh được xem là một trong những điểm nhấn của thị trường năm 2020 khi chứng kiến nhiều “sóng” tăng giá mạnh tại nhiều địa phương như Hòa Lạc (Hà Nội), Long Thành (Đồng Nai),…

Bất chấp đại dịch COVID-19 tại nhiều địa phương hoạt động phân lô, bán nền đã diễn ra tấp nập, giá đất tại các khu vực này đã chứng kiến sự tăng giá mạnh, thậm chí có những khu vực tăng giá gấp nhiều lần trong một vài tháng.

Theo các chuyên gia, việc tăng giá này nếu ở ngưỡng 20-30% tùy địa phương đi kèm việc hoàn thiện, bổ sung hạ tầng tương ứng và gia tăng quy mô dân số thì là bình thường. Tuy nhiên, nếu tăng giá tính bằng lần mà không có sự đột phá nào về hạ tầng, thậm chí chỉ là thổi giá ăn theo những thông tin quy hoạch “tiền khả thi” thì đã có sự đầu cơ thổi giá.

Phân khúc bất động sản nhà ở đô thị gồm có nhà ở chung cư và nhà mặt đất. Theo nhận định của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thì năm 2020 đã chứng kiến sự biến mất của phân khúc nhà giá “bình dân” trong khi các dự án nhà ở xã hội cũng không còn rẻ nữa.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS thì năm qua, dù chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nhưng do nhiều yếu tố, giá nhà chung cư tại các đô thị không giảm mà còn có xu hướng tăng.

Như tại Hà Nội, việc tìm kiếm một dự án nhà ở thương mại với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 là “bất khả thi”, các dự án được gọi là “bình dân” hiện cũng thiết lập mặt bằng giá từ 30-35 triệu, còn với các dự án có vị trí tương đối thuận lợi hiện đều ở mức trên 40 triệu/m2.

Đối với nhà đất, ông Đính cho rằng, giá cũng tăng đáng kể, nhất là tại những khu vực đang mở rộng hạ tầng giao thông như tại Hà Nội là các tuyến đường vành đai 2.5; vành đai 3…

Các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới, dù đã có nhiều văn bản hướng dẫn, nhưng các loại hình sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại, căn hộ kết hợp văn phòng… vẫn chưa thực sự được “định danh” một cách rõ ràng.

Trong khi đó, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 được xem là giải pháp căn cơ nhất thì sẽ tiếp tục phải chờ Quốc hội khóa mới bàn thảo.

Cũng trong năm 2020, do ảnh hưởng của COVID-19, việc giãn cách xã hội nhằm phòng chống dịch bệnh đã khiến nghành du lịch bị ảnh hưởng nặng nề kéo theo sự khó khăn của bất động sản du lịch. Trong khi lượng tồn kho lớn thì việc cho người nước ngoài mua BĐS du lịch nghỉ dưỡng như Condotel vẫn là đề xuất đang được xem xét.

Đại dịch đã khiến một số nhà bán lẻ, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm phải chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển địa điểm thuê. Giá thuê vẫn ổn định so với cùng kỳ năm trước, do các chủ đầu tư có diện tích đã được lấp đầy miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê hoặc áp dụng các ưu đãi ngắn hạn, ví dụ như giảm khoảng 2 USD phí dịch vụ hàng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng.

Theo Savills, thị trường bán lẻ tại Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu suy yếu dần kể từ đầu tháng 2/2020 khi dịch bệnh Covid-19 bắt đầu bùng phát, và tiếp sau đó là hai đợt tiếp theo vào đầu tháng 4/2020 và cuối tháng 7/2020.

Sự suy giảm của ngành bán lẻ và dịch vụ do đến từ sự bùng phát của dịch bệnh khiến các hoạt động du lịch ngưng trệ. Bên cạnh đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử đã khiến nhu cầu thuê BĐS thương mại, dịch vụ như nhà mặt phố gặp khó.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: Gần như ngay lập tức, COVID-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho thuê nhà phố. Các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn là các nhà bán lẻ quy mô lớn.

Về thị trường trái phiếu, có thể thấy trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục có thêm một năm “bùng nổ”, đặc biệt là trái phiếu phát hành riêng lẻ. Chỉ tính trong 11 tháng, tổng lượng phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp đã tăng tới gần 25% so với cả năm năm 2019.

Trong đó, theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX),  các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã ồ ạt phát hành trái phiếu với tổng trị giá trái phiếu đã phát hành là 45.590 tỷ đồng, tương đương khoảng 2 tỷ USD. Doanh nghiệp bất động sản phát hành lượng trái phiếu hút vốn từ thị trường lớn thứ 2 sau các ngân hàng.

Theo SSI, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 137,5 nghìn tỷ đồng tương đương 40,3% tổng phát hành trong 9 tháng đầu năm 2020, chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường. Chỉ tính riêng trong quý III/2020, lượng trái phiếu các doanh nghiệp BĐS phát hành trong Q3.2020 là gần 63 nghìn tỷ đồng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng thì việc các doanh nghiệp BĐS liên tục phát hành hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu được xem là đang mở ra kênh đầu tư tốt cho các nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất ngân hàng xuống thấp hiện nay. Tuy nhiên, việc bùng nổ phát hành này cũng đặt ra nhiều vấn đề về tính an toàn cho các trái chủ.