ừ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây méo mó, biến dạng với những tòa cao ốc mọc san sát nhau.

Từ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây biến dạng với những tòa cao ốc 

Sau Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), khu đô thị Linh Đàm được Bộ Xây dựng công nhận là khu đô thị kiểu mẫu thứ 2 tại Việt Nam và đầu tiên tại Hà Nội. Dự án cũng được Hội Kiến trúc sư Việt Nam bình chọn danh hiệu “Công trình kiến trúc tiêu biểu thời đổi mới”. Sự thành công của mô hình khu đô thị này đến từ sự bài bản trong quy hoạch.

Luật pháp không cấm điều chỉnh quy hoạch

Khởi công năm 1997 với quy mô trên 200ha, giải pháp quy hoạch và kiến trúc của khu đô thị là có khoảng 50% mặt nước (theo quy hoạch là 74 ha) với hệ thống công viên có mật độ cây xanh rất cao (13m2/người). Tuy nhiên, những thay đổi về mục đích sử dụng đất và sự thiếu đầu tư hạ tầng, dịch vụ và tiện ích cùng với sự gia tăng dân số gấp nhiều lần so với quy hoạch đã “băm nát” khu đô thị Linh Đàm. Từ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây méo mó, biến dạng. 

Theo ông Chiến, một khu đô thị có thể tồn tại hàng trăm năm, thế nhưng khu đô thị Linh Đàm mới chỉ hơn 20 năm đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch và hình hài trở nên biến dạng, méo mó. Nguyên nhân của thực trạng này không phải là lỗi của nhà quy hoạch mà nằm ở 2 khâu là tổ chức quy hoạch và quản lý quy hoạch. 

Tên gọi ban đầu của khu đô thị Linh Đàm là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, trong đó cái chính là dịch vụ tổng hợp nhằm kiến tạo nên một khu vui chơi giải trí quy mô phục vụ cho người dân phía Nam Hà Nội. Cũng trong quy hoạch ban đầu ấy, khu Linh Đàm chỉ hướng đến một lượng rất nhỏ cư dân. Thế nhưng đến nay, chỉ riêng một miếng đất nhỏ mà có đến 12 tháp nhà, phá vỡ quy hoạch trầm trọng. 

Cũng theo ông Chiến, khu đô thị Linh Đàm không phải là trường hợp cá biệt. Thực trạng này đang diễn ra phổ biến trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, từ loại III trở lên trên cả nước. 

Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Nhưng việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ 2 nguyên tắc là đúng thẩm quyền và đúng trình tự. Đặc biệt, việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. 

Chỉ tập trung vào nhà ở để bán

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2017, hệ thống đô thị cả nước có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V. Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị là trên 340.000 km2. 

Cách thức phát triển đô thị nước ta trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: một là nâng cấp các đô thị hiện đại (hay gọi là chỉnh trang đô thị); hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn, một phần huyện thành quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh); ba là thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới. 

Tuy nhiên, hình thức chỉnh trang đô thị có 3 nhược điểm chủ yếu. Một là ngân sách nhà nước không đủ để chỉnh trang đô thị hiện tại theo cơ chế thu như hiện tại. Hai là việc điều chỉnh quy hoạch đô thị luôn làm mất cân đối giữa dân cư và hạ tầng. Ba là quy hoạch và kiến trúc đô thị luôn bị phá vỡ.

Trong khi đó, hình thức chuyển vùng nông thông thành đô thị vừa mang tính duy ý chí của lãnh đạo, vừa mang tính tự phát của dân xuất phát từ khả năng thu lợi trên thực tế. Phương thức này trong nhiều trường hợp tạo nên những đô thị thiếu sức sống, là đô thị nhưng đất nông nghiệp và khung cảnh nông thôn vẫn là chủ yếu. Đô thị phát triển theo kiểu vết dầu loang do lợi ích tư nhân dẫn đường. 

Ở hình thức thứ 3: thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới, các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số “đô thị ma” đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu. 

Ông Võ nhấn mạnh, để phát triển tốt, quy hoạch vùng đô thị và quy hoạch đô thị cần được hiện đại hóa dựa trên phân tích địa kinh tế sao cho bảo đảm mật độ kinh tế đạt mức cao nhất.

Mặt khác, phát triển “xanh” và phát triển “thông minh” cần được đặt ra như một nguyên tắc xuyên suốt của quá trình đô thị hóa. Bên cạnh đó, việc lựa chọn các đặc trưng cho từng đô thị mới cũng là phương thức tốt để tạo sức phát triển cho từng khu đô thị. 

Bạn đang đọc bài viết Cha đẻ đồ án khu đô thị Linh Đàm: “Tôi rất buồn” tại chuyên mục Bất động sản của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,