Hai kịch bản từ việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2

Enternews.vn Báo Diễn đàn Doanh nghiệp vừa tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Hai kịch bản từ việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2” tại Hội trường 2, tầng 7, tòa nhà VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Thị trường bất động sản Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản khởi sắc đã thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng các phân khúc đối tượng khác nhau trong xã hội.

Thị trường đang trong giai đoạn phát triển ổn định thì mới đây, Bộ Tài chính cho biết sẽ nghiên cứu, xây dựng Luật thuế tài sản, trong đó có việc đánh thuế nhà ỏ thứ 2 trở lên để hạn chế đầu cơ và sử dụng bất động sản lãng phí.

Bộ Tài chính lý giải, dù hiện nay có nhiều khoản thu liên quan đến bất động sản thông qua các chính sách thuế, phí và lệ phí nhưng chưa có thuế tài sản hoặc thuế bất động sản như thông lệ quốc tế. Trong khi ở nhiều quốc gia, thu từ thuế tài sản là nguồn thu chủ yếu của ngân sách.

Tuy nhiên rất nhiều ý kiến lo ngại việc đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên sẽ tác động xấu tới thị trường bất động sản. Chưa kể, việc áp dụng sắc thuế này sẽ khiến thị trường bất động sản vừa khởi sắc sẽ trở nên trầm lắng.

Để phân tích rõ hơn về tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản cũng như đáp ứng yêu cầu của độc giả, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề:Hai kịch bản từ việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2từ 9h30 - 11h00 ngày 7/9 tại Hội trường 2, tầng 7, tòa nhà VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Khách mời tọa đàm gồm: Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng); Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng Cục Thuế; GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, ông Trần Như Trung - Phó TGĐ Tập đoàn Nam Cường; Ông Dennis Ng Teck Yow - Phó TGĐ Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam; Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình và một số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Nội dung toạ đàm:

Phần I: Hai kịch bản từ đề xuất đánh thuế nhà ở sở hữu thứ 2

Kịch bản 1 - Thông qua đề xuất

- Ngay lập tức sẽ tác động đến thị trường bất động sản: Thị trường sẽ ổn định hay trầm lắng? tình trạng thuế chồng thuế…

- Bài học đánh thuế nhà ở thứ 2 trên thế giới và việc áp dụng tại Việt Nam; nên áp dụng ở mức nào?

- Lộ trình áp dụng

Kịch bản 2 - Không thông qua

- Giải pháp thay thế

- Nguy cơ thị trường phát triển nóng: Tình trạng đầu cơ, lệch pha cung cầu…

Phần II: Giải pháp để thị trường phát triển bền vững

Doanh nghiệp và chuyên gia đưa ra các giải pháp: Chống đầu cơ, hạ nhiệt thị trường bất động sản; Giải pháp đồng bộ để thị trường phát triển bền vững.

Phần I: Hai kịch bản từ đề xuất đánh thuế nhà ở sở hữu thứ 2

- Thưa ông Nguyễn Văn Phụng, căn cứ vào đâu mà Bộ Tài chính đề xuất việc đánh thuế sở hữu nhà thứ 2 trở lên?

Ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn

Ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn

Ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn: Tôi đã có thời gian nghiên cứu về đánh giá tài sản, trong đó có vấn đề đánh thuế tài sản bất động sản. Về lâu dài cần có 1 đạo luật để thực hiện vấn đề này, bởi đây là tài sản hiện hữu trên địa bàn địa phương, ai cũng có thể nhìn thấy được. Tôi cũng lấy làm tiếc trong 12 năm qua chưa có đạo luật nào về đánh thuế tài sản bất động sản.

Xuất phát từ thực tiễn gần đây có nhiều ý kiến cần phải đánh thuế nhà ở thứ 2, thứ 3 nhưng cần phải có lộ trình: khi nào đánh, đánh bao nhiêu và liệu có quản lý được không, Bộ Tài chính đã lập ra nhóm chuyên gia để thực hiện vấn đề này.

Việc Bộ Tài chính có báo cáo chuyên đề nghiên cứu thấu đáo về một vấn đề thực tiễn của xã hội thì đó là việc đúng thẩm quyền, đúng chức năng của Bộ.

Tôi hoan nghênh việc Báo Diễn đàn Doanh nghiệp đã tổ chức được buổi toạ đàm hôm nay. Qua toạ đàm này, chúng tôi sẽ có thêm nhiều ý kiến về của các chuyên gia, doanh nghiệp về vấn đề này.

- Dưới góc độ là đại diện cơ quan quản lý nhà về thị trường bất động sản, ý kiến của ông Vũ Văn Phấn về vấn đề này?

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng): Quan điểm cá nhân tôi cho rằng đất là sở hữu toàn dân thì chuyện chống đầu cơ, không khuyến khích một người sở hữu nhiều đất là đúng.

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng)

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng)

Tôi cho rằng, sắc thuế đang bàn ở đây là cần thiết, bởi: liên quan đến BĐS là nhà đất của hộ gia đình cá nhân, hiện Nhà nước đang đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng mới đánh thuế vào đất chứ chưa đánh thuế vào nhà. Thứ hai, hiện mức thuế là 0,03%, vượt quá giới hạn 3 lần định mức là 0,07%; trên 3 lần hạn mức là 0,15%. Mức thuế này chưa đủ để người sử dụng đất sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả và chưa chống được đầu cơ.

Ngoài ra, về thuế BĐS, hiện trên một số quốc gia, thuế này là một nguồn thu ngân sách và cũng không khuyến khích đầu cơ. Trong khi đó mức thuế của họ cao hơn Việt Nam. Ví dụ Hàn Quốc cao gấp 3 lần Việt Nam.

Bên cạnh đó, hiện đánh thuế nhà đất đang sử dụng đã có nhưng chưa đánh vào BĐS trên đất và mức chưa đủ để đạt các mục tiêu trên. Chính vì vậy, việc nghiên cứu ở đây sẽ giúp các cơ quan nhà nước, đặc biệt là Bộ Tài chính – cơ quan có thẩm quyền giúp Chính phủ, Quốc hội nghiên cứu về các sắc thuế - có thêm thông tin tư liệu nghiên cứu để trình các cấp có thẩm quyền về sắc thuế này.

Theo tôi, khi nghiên cứu sắc thuế này cần biết mục tiêu là gì và phải cố gắng đạt được mục tiêu. Tôi cho rằng, mục tiêu ở đây là chống đầu cơ và người sử dụng nhà đất có trách nhiệm hơn trong việc đóng thuế nhất là những người có nhà thứ hai trở lên.

Sau này, nếu chúng tôi tham gia xây dựng sắc thuế này, chúng tôi sẽ tính toán mức thuế đối với những người có một nhà và chỉ để sử dụng, những người nghèo, thu nhập thấp để mức đóng thuế không ảnh hưởng đến cuộc sống của họ.

Chúng ta đã có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nên nếu ra sắc thuế mới này thì không được thuế chồng thuế. Có nghĩa là một là thay thế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc là sửa đổi bổ sung thuế sử dụng đất phi nông nghiệp kèm theo công trình trên đất.

- Từng là Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường và là chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực quản lý đất đai, xin ông Đặng Hùng Võ cho biết quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường: Về mặt lý luận kinh tế chính trị học, đất đai là vạn vật tự nhiên, con người đầu tư trên đất có tài sản, có vốn. Hiện, chúng ta không khuyến khích buôn bán đất thô mà khuyến khích đầu tư vào đất. Đánh thuế vào đất sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nếu thuế cao thì sở hữu hiệu quả hơn.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Thực tế cho thấy, hiện nay rất nhiều nước chưa biết dùng đất để tạo vốn. Các nước tư bản phát triển thành công ở Châu Âu, Châu Mỹ, còn các nước đang phát triển lại không thành công bởi không biết tạo vốn từ nguồn đất.

Vậy tại sao các nước phát triển lại thành công? Họ thành công bởi nhận thức được đất đai và tài nguyên thiên nhiên là nguồn gốc hưng thịnh của quốc gia, tạo ra sự thịnh vượng của quốc gia. Trên cơ sở đó, họ tính thuế đánh vào đất rất cao.

Lúc đầu, tất cả các quốc gia đều bắt đầu từ tay trắng. Quá trình đầu tư đã tạo ra tiền, ra vốn. Các nước phát triển thành công vì họ biết sử dụng thuế đất đai, thu ngân sách từ đất đai.

Hiện nay, điều chúng ta cần bàn là phải cải cách thêm về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Hiện mức thuế này là 0,03%, trong khi các nước khác là 1%. Nếu như các nước họ sử dụng số tiền thu được từ thuế đất để phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dịch vụ đô thị thì ở nước ta lại vay ODA để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ. Vì vậy, điều chúng ta cần cải cách đầu tiên là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuế cao thì giá đất sẽ thấp và ngược lại nếu thuế thấp thì giá đất sẽ cao. Chúng ta đội thuế lên thì cầu về đất sẽ giảm, có nghĩa là giá sẽ giảm, sẽ có giá đầu vào hợp lý cho quá trình sản xuất, không phải chịu chi phí về đất lớn như hiện nay.

Việc đánh thuế vào nhà ở thứ hai không hợp lý bởi trong thị trường bất động sản, phần kinh doanh chiếm tỷ trọng rất cao. Nếu phần kinh doanh không có thì lập tức phân khúc nhà ở cho thuê sẽ bị giảm. Đánh thuế vào nhà ở thứ hai là đánh vào phân khúc nhà cho thuê. Điều này ngược với chủ trương của nhà nước: Bán nhà chung cư với hình thức thuê, mua. Nếu đánh thuế vào nhà cho thuê thì số lượng người thuê nhà sẽ giảm. Mà khi cầu về những nhà đầu tư thứ cấp giảm thì cung từ các dự án sẽ giảm, sẽ làm giảm cả cung lẫn cầu. Trước là giảm cầu của người có nhà ở cho thuê, sau là giảm cầu của nhà đầu tư thứ cấp cho thuê.

Thêm nữa, nếu đánh thuế nhà ở thì nên đánh vào giá trị đất, nếu đánh vào giá trị nhà thì sẽ không còn nhà đẹp nữa bởi chả ai dại gì đầu tư xịn để chịu thuế cao hơn.

- Là một đơn vị nghiên cứu và tư vấn thị trường bất động sản toàn cầu, đại diện của Savills có thể đưa ra một vài ví dụ điển hình về việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ hai trên thế giới? Theo Savills, với đặc thù của Việt Nam hiện nay, việc áp dụng chính sách thuế nhà ở thứ hai sẽ có những khó khăn, thuận lợi gì?

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội: Về việc đánh thuế với bất động sản thứ hai, chúng tôi đã có nhiều bài học từ các nước. Chúng tôi cho rằng cần phải cẩn thận với trường hợp của VN.

Trước hết, chúng ta cần hiểu mục đích đánh thuế bất động sản thứ hai ,là khi cung và cầu chưa gặp nhau, thị trường phát triển quá nóng, cần áp dụng chính sách thuế để cân bằng. Trong khi đó, tại VN thị trường bất động sản đang phát triển lành mạnh. Qua nghiên cứu của chúng tôi có thể thấy việc giao dịch vẫn ở mức ổn định, chưa phải tăng trưởng quá mạnh. Khi mà áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai thị trường nó sẽ làm giảm cầu, giảm sức mua cuả nhà đầu tư với thị trường và giảm bong bóng thị trường bất động sản.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội

Một trong những trường hợp có thể thấy rõ nhất là tại Singapore, nước này đánh thuế nhà ở thứ hai với người dân trong nước từ 3-10%, với người n ướcngoài là 10-15%. Nhưng trường hợp của Việt Nam hoàn toàn khác biệt. Singapore đưa ra chính sách thuế bất động sản thứ hai khi có quá nhiều người nhập cư vào nước này, có quá nhiều cầu mà không đủ cung, do đó Chính phủ đưa ra chính sách thuế để cần bằng thị trường. Ở Việt Nam thì ngược lại, cung cầu đang phát triển lành mạnh, nguồn cầu còn chưa ổn, do đó khó có thể áp dụng lý thuyết của các nước khác vào VN.

Một góc độ khác, nguồn cầu của người nước ngoài hiện chưa cao, số lượng nhà đầu tư nước ngoài mua nhà tại VN chưa nhiều. Do đó, đây là thời điểm cần khuyến khích người nước ngoài mua nhà tại VN, đặc biệt sau luật mở cửa cho người nước ngoài đầu tư vào thị truường bất động sản Việt Nam. Chính vì vậy, ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi nghĩ không nên đưa thêm những chính sách mang tính thắt chặt, giảm sự hứng thú của nhà đầu tư nước ngoài với bất động sản Việt Nam.

Chúng tôi cũng đồng ý rằng chúng ta cần nhìn vào những tình huống khi nguồn cung và cầu không cân bằng và khi nợ xấu của các ngân hàng tăng cao thì chúng ta cần cân nhắc tới các chính sách siết chặt.

- Nhiều ý kiến quan ngại thị trường BĐS của Việt Nam vừa mới phục hồi chưa lâu, nay chúng ta lại đánh thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính. Liệu điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản không thưa ông Nguyễn Mạnh Hà?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Tôi thấy rằng các sắc thuế và phí không chỉ riêng ở các bất động sản mà kể cả các ngành khác đều rất quan trọng, bởi nó đảm bảo nguồn ngân sách Nhà nước.

 
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Việc đánh thuế và phí cũng giúp cho điều tiết thị trường, nếu thị trường quá nóng thì tăng phí để giảm bớt sức nóng ảo.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang rất ổn định, chỉ mới phục hồi được mấy năm sau một thời gian khủng hoảng dài. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm với chính sách. Ví dụ như năm 2009, chúng ta có chính sách coi bất động sản không phải là ngành sản xuất và giảm các khoản vay vốn, ngay lập tức đã kéo theo nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn và kéo theo nợ xấu, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải phá sản, hệ luỵ là ảnh hưởng tới ngành xây dựng, lao động, vật liệu xây dựng…

Chúng tôi cho rằng, những sắc thuế và phí gì đưa ra trong thời điểm này đều phải rất thận trọng. Nếu ta đánh thuế cao thì nguồn cung sẽ giảm đi. Nếu đánh thuế nhà ở thứ hai thì sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà cho thuê. Ở các nước châu Âu, thị trường nhà ở cho thuê chiếm tới 70%, ở Việt Nam chỉ có 10%. Còn nếu đánh thuế nhà ở thứ hai để tránh đầu cơ lại chưa phù hợp.

Ông Trần Như Trung - Phó TGĐ Tập đoàn Nam Cường: Tôi rất đồng tình với ý kiến của GS Đặng Hùng Võ cũng như các diễn giả vừa trao đổi, tuy nhiên, tôi muốn bổ sung ý kiến ở góc độ khác.

Ông Trần Như Trung - Phó TGĐ Tập đoàn Nam Cường

Ông Trần Như Trung - Phó TGĐ Tập đoàn Nam Cường

Không phải tự nhiên mà chúng là đánh thuế nhà ở thứ 2. Đó là vì chúng ta có nhu cầu thu thêm thuế. Nếu tăng thuế sẽ sử dụng hiệu quả hơn, tăng thuế sẽ chống được đầu cơ. Chúng ta cần làm rõ mục tiêu của việc đánh thuế nhà ở thứ 2 là gì. Nếu đánh thuế nhà ở thứ 2 hiệu quả hơn sử dụng đất thì tôi cho rằng còn nhiều điều cần phải bàn - đó là chất lượng sử dụng đất, làm thế nào chúng ta sử dụng đất hiệu quả hơn?

Trong phân tích tài chính, chúng tôi luôn phải phân tích làm thế nào để hiệu quả sử dụng đất cao nhất. Hiện chúng ta đang để nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích. Ví dụ: Lẽ ra dự án này không nên làm văn phòng, nhưng chúng ta lại áp đặt làm văn phòng, dẫn đến không ai sử dụng, hiệu quả không cao.

Chúng ta đã bàn đến ví dụ thu thuế đất của Singapore. Chính sách nhà ở của đất nước này hoàn toàn khác với Việt Nam, xã hội chủ nghĩa hơn Việt Nam. Toàn bộ phần vốn là từ nhà nước, chính sách nhà ở của Singapore rất thành công nên người Singapore và người ngoại quốc đã chen nhau mua nhà thứ 2, thứ 3. Thuế đầu tiên mua nhà thứ 2 là 3%, nhà thứ 3 là 5%...

Với kinh nghiệm của tôi trong việc bán nhà, nhu cầu về nhà ở của chúng ta rất cao. Tại Tập đoàn Nam Cường gần như thứ 7 nào chúng tôi cũng mở bán. Thậm chí đến 20h tối, nhân viên của chúng tôi đã về hết rồi nhưng người mua nhà vẫn có nhu cầu tham quan, hỏi mua nhà. Việt Nam đang đối mặt với nhu cầu nhà ở khổng lồ. Nếu hỏi chính sách này có giảm nhu cầu nhà ở không? Tôi cho rằng không bởi mọi người mua nhà không quan tâm. 

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình: Theo tôi việc đánh thuế nhà ở thứ 2 không làm được tại VN. Nếu đánh thuế nhà ở thứ 2 sẽ giết chết thị trường nhà cho thuê, vì người mua nhà thứ 2 bị đánh thuế thì người ở nhà thuê sẽ phải chịu phần tăng giá, như vậy sẽ rất khó khăn với người thuê nhà ở bởi những người thuê nhà thường là người có thu nhập thấp.

Ông Lê Việt Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình

Ở các nước, nếu đánh thuế bất động sản, họ đánh thuế cho cả nhà thứ nhất. Theo tôi, việc đánh thuế bất động sản nên đánh thuế cho tất cả bất động sản chứ không phải chỉ có căn nhà thứ 2, như vậy mới đảm bảo sự phát triển ổn định của bất động sản.

Nếu người có một ngôi nhà có diện tích 1.000m2 không bị đánh thuế trong khi người có 2 nhà mỗi nhà 50m2 lại phải đánh thuế thì sẽ vô lý. Còn nếu điều tra, đánh giá từng bất động sản để đánh thuế thì sẽ khó khăn và phức tạp, do đó nếu đánh thuế thì đánh hết.

Một thực tế nếu đánh thuế tất cả bất động sản, những người sở hữu bất động sản có vị trí đẹp giá trị cao mà lại chưa khai thác ngay, nếu bị đánh thuế thì chủ đất sẽ phải trả mức phí thuế hàng năm theo giá trị của nó, do đó họ sẽ phải bán hoặc đưa vào khai thác, đảm bảo phát triển đô thị hợp lý, phù hợp với nhu cầu thị trường hơn. 

- Như chúng ta đã biết, việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2 trở lên đã áp dụng thành công ở nhiều nước trên thế giới, tuy nhiên họ là những nước có thị trường bất động sản minh bạch, có hệ thống quản lý dữ liệu chặt chẽ. Tại Việt Nam chúng ta hiện nay hệ thống dữ liệu thông tin liên thông chưa được kết nối hoàn chỉnh giữa các địa phương và trên toàn quốc. Vậy làm thế nào để chúng ta có thể xác định được ai sở hữu nhà ở thứ 2 trở lên để mà đánh thuế? Có nên chăng việc đánh thuế nhà thứ 2 chúng ta cần có lộ trình áp dụng sau khi đã hoàn chỉnh đồng bộ hệ thống dữ liệu liên thông toàn quốc?

Ông Nguyễn Văn Phụng: Tôi đồng tình cao với các ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp có mặt ở đây. Tôi cho rằng cần phải có cơ sở thuế rộng thì mới thu thuế được nhiều. Cơ sở thuế là các giao dịch mang lại nguồn thu cho người dân, cho doanh nghiệp và khi mở rộng cơ sở thuế bằng việc phát triển thị trường, công khai thông tin, phát triển chính sách trung và dài hạn thì thu thuế mới bền lâu. Do đó, chúng ta cần thị trường bất động sản lành mạnh, thoả mãn nhu cầu về nhà ở.

Thực tế, sau nhiều năm đổi mới, nhiều người ở nông thôn có tiền muốn mua ngôi nhà ở Hà Nội cho con cái học hành thì chúng ta phải khuyến khích chứ không làm giảm nhu cầu được. Chúng ta có hai thời kỳ bất động sản bị đóng băng và ở mỗi thời kỳ, Chính phủ, Quốc hội đưa ra những chính sách để phù hợp và nâng đỡ thị trường bất động sản trong giai đoạn đó.

Cho đến nay, thị trường đã có những phục hồi đáng kể. Tôi cho rằng khi chúng ta chưa công khai được các thông tin về quy hoạch, giao dịch thì sẽ vẫn còn tạo ra hiện tượng đầu cơ. Nếu thị trường được công khai thì sẽ hạn chế rất nhiều vấn đề này.

Ở nước ngoài, người ta đánh thuế tài sản căn cứ vào giá trị của bất động sản. Phần đất mới nhiều chứ phần nhà không bao nhiêu nên dù là thuế nhà hay thuế đất thì cũng vẫn là vấn đề của bất động sản tạo ra. Thực tế, cơ quan tài nguyên và môi trường và cơ quan thuế chưa có việc liên thông về quản lý đất, nhà. Hiện nay đang kêu gọi thực hiện Chính phủ điện tử để có thể công khai minh bạch thông tin nhưng thực tế triển khai còn nhiều khó khăn. Tôi cho rằng chúng ta cần làm tốt thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và xem xét cái gì không hợp lý thì sửa đổi cho phù hợp. Nếu quản lý chưa được mà đã đưa ra thông điệp sớm thì sẽ có khả năng gây xáo trộn thị trường.

- Ông Nguyễn Văn Phụng đồng tình với với việc nếu áp dụng thuế thì phải kích thích thị trường, tạo sự bình đẳng. Với tư cách là đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, ông Vũ Văn Phấn có quan điểm thế nào?

Ông Vũ Văn Phấn: Thị trường BĐS rất nhạy cảm với chính sách đặc biệt là các chính sách về tín dụng và thuế. Khi chúng ta bàn tới việc đánh thuế nhà ở thì chúng ta cũng cần bàn đến việc đánh thuế nhà ở thứ nhất và đối tượng người thu nhập thấp thì tính như thế nào.

Về lâu dài, việc nghiên cứu, xây dựng sắc thuế tài sản trong đó có thuế BĐS là nhà đất là cần thiết tuy nhiên thời gian nào, mức thuế như thế nào, đối tượng chịu thuế ra sao thì cần nghiên cứu, xem xét kỹ.

Trong giai đoạn hiện nay, tôi nghĩ nên xem xét chỉnh sửa luật thuế đất phi nông nghiệp. Có nghĩa chưa đánh thuế nhà nhưng phải tính toán mức thuế. Trong sắc thuế đó đã có hướng dẫn về việc đánh thuế nhà 1,2,3 tính toán tổng cộng để ra mức đóng thuế. Tuy nhiên, thực tế không thể kiểm soát được nhất là với những người mua đất để không. Vì vậy, sắc thuế về sử dụng đất phi NN cần sửa để quy định rõ hơn mức thuế với lô thứ 2 trở đi không sử dụng. bỏ hoang hóa đất đai

GS Đặng Hùng Võ: Trong mọi sách giáo khoa về thuế, không có sách nào viết về đánh thuế nhà ở thứ hai, chỉ có đánh thuế nhà hay không đánh thuế nhà. Nếu đánh thuế nhà thứ nhất hay thứ hai thì phải có đơn vị nhà giống nhau, bởi sẽ là bất hợp lý nếu một cái Villa là nhà thứ nhất không bị đánh thuế nhưng nhà thứ 2 mua tạm cái nhà cấp 4 thì lại bị đánh thuế. Do đó, nếu đánh thuế thì phải có đơn vị diện tích đánh thuế cụ thể. Chúng ta đang vội vã học hỏi Singapore trong đánh thuế nhà ở thứ hai, tuy nhiên ở nước này, nhà ở cùng 1 nguồn cung, do đó Chính phủ mới có thể áp thuế. Hệ thống của chúng ta chưa có một văn bản pháp luật nào có đánh thuế nhà ở thứ hai.

Một số nước đánh thuế đất, một số nước khác gói cả đất và nhà thành 1 gói bất động sản để đánh thuế theo giá trị. Tôi ủng hộ không đánh thuế nhà, chỉ đánh thuế đất với ý nghĩa khẳng định sự hiện hữu của chủ sử dụng ở đây, đảm bảo các công tác hạ tầng.

Chúng ta cần cải cách chính sách thuế để cải tạo thị trường bất động sản. Do đó, Việt Nam không nên đánh thuế nhà. Nếu muốn kêu gọi đầu tư hiệu quả trên đất thì không nên đánh thuế nhà.

 

Phần II: Giải pháp để thị trường phát triển bền vững

- Các ông có thể đưa ra một vài giải pháp nhằm tăng thu thuế cho nhà nước thay vì đánh thuế nhà ở thứ hai?

GS. Đặng Hùng Võ: Chúng ta phải cải cách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bởi chúng ta cũng đang phải tìm thêm nguồn thu cho ngân sách thì việc này là cần thiết.

Trong luồng cải cách thuế thì việc sửa đổi sắc thuế này là hết sức quan trọng. Tôi vẫn giữ quan điểm không đánh thuế đầu tư trên đất. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản phát triển thì quản trị công phải vững, công khai minh bạch các thông tin tới xã hội. Thị trường sơ cấp đang thiếu minh bạch, thiếu trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý, do đó phải đảm bảo hệ thống quản trị công tốt.

Ngoài ra, cần đưa ra quy trình điều chỉnh quy hoạch chặt chẽ, minh bạch… Đây là một số việc cần làm sớm để tạo ra quá trình vốn hoá đất đai, để khai thác được quỹ đất tốt hơn. Tôi cho rằng, việc này ở nước ta Đà Nẵng đã làm được và làm rất tốt.

Ông Vũ Văn Phấn: Với vai trò là cơ quan quản lý, thứ nhất, thời gian tới chúng tôi sẽ tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách đảm bảo điều kiện thông thoáng cho DN, người dân tham gia thị trường và đảm bảo hiệu quả hiệu lực chính sách.

Thứ hai, giúp nhà nước kiểm soát thị trường ở góc độ cung- cầu: căn cứ vào quy hoạch theo nhu cầu và đối tượng; rà soát các dự án BĐS hiện nay để điều chỉnh phù hợp nhu cầu thị trường.

Thứ ba, tập trung triển khai nhà ở xã hội ở đô thị, khu CN cho người có thu nhập thấp.

Thứ tư, tiếp tục xây dựng hệ thống thông tin nhà ở BĐS xuyên suốt từ trung ương đến địa phương công khai, minh bạch.

Thứ năm, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm để tạo ra thị trường BĐS ổn định, lành mạnh.

Ông Trần Như Trung: Về phía DN, chúng tôi sẽ cố gắng làm nhiều hơn nữa, nhanh hơn nữa để cung cấp nhiều sản phẩm có chất lượng cho thị trường bất động sản.

Còn về chính sách, tôi tin các cơ quan Nhà nước, các bộ phận tham mưu chính sách sẽ làm được chính sách phù hợp cho sự phát triển.

Ông Lê Viết Hải: Trước tiên, chúng ta cần phải sửa đổi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu ở mức hợp lý thì thị trường sẽ phát triển lành mạnh và Nhà nước cũng có nguồn thu tốt hơn. Đây cũng là chính sách thuế có tác động tích cực cho thị trường bất động sản.

Tôi cho rằng cần thiết đánh thuế tài sản trên đất nhưng tại thời điểm này là chưa phù hợp. Đối với thị trường bất động sản thì cần có chính sách sớm, có lộ trình để doanh nghiệp chuẩn bị và sẵn sàng tiếp nhận thực hiện chính sách đó cho phù hợp.

Ông Lê Viết Hải

Ông Lê Viết Hải

Tôi cũng cho rằng nên đánh thuế tài sản chứ không phải là đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2. Khi đưa ra chính sách hợp lý, công bằng thì sẽ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nhưng cần có lộ trình phù hợp thì sẽ không có những tác động tiêu cực tới thị trường.

Ông Matthew Powell: Để có giải pháp thì cần hiểu mục đích chúng ta phát triển thị trường là như thế nào. Theo tôi có 3 mục đích: Giảm thiểu hệ lụy xấu với thị trường; Cho phép nhiều người có nhu cầu thực sở hữu tài sản BĐS; Phát triển thị trường theo hướng tích cực nhất.

Về việc làm thế nào để giảm thiểu những ảnh hưởng xấu với thị trường BĐS, cơ quan nhà nước cần xây dựng cơ sở pháp lý, minh bạch thông tin đưa ra thị trường. Thêm vào đó cần có thông tin mở về các dự án bán và giá bán tới người mua, giúp các thông tin đưa ra được rõ ràng và minh bạch với người mua nhà.

Ngoài ra, cần có những định nghĩa và phân loại rõ ràng các loại hình BĐS trên thị trường: nhà ở xã hội, nhà ở mức trung bình cho người có nhu cầu thực và người mua là người nước ngoài, từ đó xây dựng các chính sách về thuế dựa trên những nhóm đối tượng này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng ta đồng ý với nhau là cần đánh thuế tài sản. Tuy nhiên, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại đã là thuế tài sản rồi. Theo tôi, việc đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không nên đánh thuế trên giá trị của đất. Nếu đánh thuế giá trị đất thì khu vực nông thôn hầu như không đáng kể. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà

Ông Nguyễn Mạnh Hà

Ở các nước Úc, Singapore, Anh, người ta đánh thuế trên cơ sở sinh lợi từ đất đó. Ví dụ hàng năm cho thuê được bao nhiêu tiền, hoa mầu được bao nhiêu tiền thì đánh thuế về giá trị đó, còn nếu đất để không thì thậm chí sẽ đánh thuế cao hơn, có như vậy mới khuyến khích người dân sử dụng đất.

Tôi cho rằng việc đánh thuế đất phi nông nghiệp phải thay đổi toàn diện, phải làm thế nào để nuôi dưỡng được nguồn thu.

Về thuế nhà ở thứ hai, tôi cho rằng chưa phù hợp lắm. Chúng ta nên sửa đổi để tăng nguồn thu cho ngân sách.

Để chống đầu cơ cần sửa đổi thuế thu nhập cá nhân trong bất động sản. Thu 2% lợi nhuận thì thu được chứ 25% như hiện tại thì không bao giờ thu được. Mặt khác phải quy định nhà vừa mua xong bán ngay thì tiền thuế phải khác với nhà mua 5 năm mới bán.

Đặc biệt, những nhà đất bỏ hoang, đất không sử dụng cần phải đánh thuế cao. Còn những nhà đất cho thuê thì bản thân người cho thuê nhà đã phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê rồi nên việc đánh thuế nhà ở cần phải được giảm hơn.

Ông Nguyễn Văn Phụng: Đơn giản, công bằng, hiệu quả, khả thi là những tiêu chí cần đưa ra khi tiến hành xây dựng và thực thi các chính sách.

Đánh thuế nhà ở thứ 2 hiện mới chỉ là câu chuyện bàn luận của thị trường. Bộ Tài chính hiện mới nghiên cứu. Liên quan đến thị trường bất động sản, tôi đồng tình với ý kiến các DN, Hiệp hội DN.

Về phía Bộ Tài Chính, chúng tôi hiểu mặc dù ngành thuế đã công khai thông tin nhưng thiết nghĩ cần có những chuyên đề chuyên sâu để thông tin cho thị trường. Với pháp luật hiện tại, chúng ta hãy bình tĩnh rằng đánh thuế nhà ở thứ 2 mới là đề xuất của thị trường, phải mất nhiều thời gian để nghiên cứu mới có thể ban hành.

Hiện đã có nhiều chính sách thuế liên quan đến bất động sản, thuế nhà chưa đánh. Thuế đất được thu để bù đắp chi phí hạ tầng, Nhà nước để toàn bộ cho địa phương. Khi chuyển nhượng bất động sản thì cá nhân bị đánh thuế 2%, với DN bị đánh thuế thu nhập DN, do đó chúng ta đang làm trong khuôn khổ chung với chính sách bất động sản rất rõ ràng. Với đất bỏ hoang, việc đánh thuế nên dựa theo nguyên tắc phải đánh thuế người. 

Ban tổ chức tặng hoa cho các diễn giả

Ban tổ chức tặng hoa cho các diễn giả

Chúng ta không thể coi thuế là chìa khoá vạn năng. Thuế chỉ tham gia vào quản lý thị trường, dựa trên nền tảng kinh tế. Hy vọng có thêm nhiều kênh thông tin, các Hiệp hội cần tăng cường thông tin cho hội viên và thị trường hiểu rõ về các chính sách thuế.

Báo Diễn đàn Doanh nghiệp xin trân trọng cảm ơn các nhà tài trợ đã đồng hành cùng chương trình.

 

Mời các bạn tham gia vào group Diễn đàn Doanh nghiệp để thảo luận và cập nhật tin tức cùng cơ hội nhận quà tặng hàng tháng.
Bạn đang đọc bài viết Hai kịch bản từ việc đánh thuế sở hữu nhà ở thứ 2 tại chuyên mục Pháp luật của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,
Bình luận
Bạn còn /500 ký tự
Xếp theo: Thời gian | Số người thích