Tiếp tục “cắt thịt” để bán

M&A là một trong những giải pháp lớn của Vạn Phát Hưng nhằm tập trung vào các dự án trọng điểm và gia tăng đầu tư vào các sản phẩm có tính cạnh tranh. Theo định hướng trung và dài hạn, bên cạnh ưu tiên cho các dự án quỹ đất lớn, VPH đã và đang thanh lý các tài sản - bán bớt các quỹ đất nhỏ lẻ và các sản phẩm BĐS đang kinh doanh… Cụ thể, năm 2016, VPH chuyển nhượng block 5 và block 2A-2B thuộc dự án La Casa cho Cty TNHH đầu tư Bất động sản An Gia Phú Thuận.

Đầu 2017, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group của Nhật Bản công bố hoàn tất việc mua lại 7 block chung cư thuộc dự án La Casa của Vạn Phát Hưng. Theo Nghị quyết HĐQT VPH thì vụ việc chuyển nhượng 4 block chung cư 3A-3B và 4A-4B cho Cty TNHH Đầu tư BĐS An Gia Phú Thuận với giá 490 tỷ đồng; chuyển nhượng tiếp khối 6A - 6B và khối hỗn hợp thương mại, văn phòng cũng thuộc dự án La Casa cho đối tác. Như vậy, tổng cộng toàn bộ dự án La Casa ngoại trừ block 1A-1B và khu nền liên kế đã bàn giao năm 2015 của VPH đã sang tay cho AnGia với giá trị thương vụ được công bố là 910 tỷ đồng. Lãi gộp dự kiến 2 hợp đồng là 325 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong năm 2017, Cty cũng dự kiến chuyển nhượng/ thanh lý đất dự án quận 9 với trị giá khoảng 40 tỷ đồng.

Giải bài toán vốn

Quý II/2017, VPH hoàn thành tới 65% kế hoạch doanh thu, nhưng mới chỉ đạt được 4% mục tiêu lợi nhuận năm 2017 với kết quả lãi ròng 967 triệu đồng, giảm 33% so với cùng kỳ 2016.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2017, VPH đạt 567,5 tỷ đồng doanh thu thuần cao gấp 4,3 lần cùng kỳ, LNST đạt 7,56 tỷ đồng giảm 60% so với cùng kỳ 2016.

Với tình hình này, “kịch bản” kinh doanh của VPH trong 6 tháng cuối năm hoàn toàn có thể lặp lại kết quả của 2016 với doanh thu và lợi nhuận không đạt kế hoạch, nếu không có ghi nhận doanh thu đột biến nào ngoài dự kiến.

  Một trong những giải pháp nhằm tái cấu trúc của VPH là đầu tư theo hình thức BT, nhưng tính hiệu quả của nó chưa thể khẳng định được.

Nguyên do, doanh số hàng bán của VPH có thể như kế hoạch, nhưng một phần nguồn thu sẽ phải “cấn trừ” vào các chi phí và trả nợ vay ngân hàng, vận hành các dự án. Đại hội cổ đông 2017 của VPH đã quyết định triển khai phương án phát hành hơn 22 triệu cổ phiếu, tăng vốn điều lệ từ gần 530 tỷ đồng lên hơn 756 tỷ đồng. Số tiền thu được từ đợt phát hành khoảng 106 tỷ đồng dùng để đầu tư dự án Nhơn Đức mở rộng, đồng thời đẩy nhanh tiến độ thi công và/hoặc đóng tiền sử dụng đất các dự án là 86 tỷ đồng. Còn lại đầu tư liên danh dự án BT tại TPHCM hoặc tái cơ cấu nợ là 30 tỷ đồng.

Nhìn lại quá trình “hồi sinh” của VPH kể từ 2015, DN cũng nỗ lực thay đổi bằng con đường phát hành cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ. Năm 2016, giải pháp đã được VPH thực thi. Đa phần tăng vốn điều lệ cũng là lựa chọn của chung nhiều DN địa ốc khi cần giải quyết bài toán vốn. Đây là giải pháp tăng quy mô vốn DN nhanh nhất, giúp DN có cơ hội tiếp cận vốn vay ở hạn mức lớn hơn (đối ứng) và có thể huy động thêm nguồn lực thực, đặc biệt là nếu nguồn lực bên ngoài nếu mở rộng đối tượng phát hành riêng lẻ.

Mở rộng quỹ đất nhờ BT và… nghĩa trang?

Nếu nhìn trong danh mục dự án của VPH, ngoài La Casa đã bán, chung cư Hoàng Quốc Việt dự kiến bàn giao nhà trong Quý IV/2017, chỉ còn dự án NHơn Đức 9,3 ha là có diện tích đất lớn.

BT, với VPH, việc kỳ vọng DN sẽ được lập tức giao quỹ đất đối ứng ngay khi ký hợp đồng BT với cơ quan quản lý Nhà nước có thể sẽ không dễ dàng. Chưa kể hiện BT đang được đặt lên bàn “soi” của các nhà quản lý các cấp, và các chuyên gia đang tính toán đề xuất bỏ cơ chế “đất rẻ”, áp dụng quy tắc bù trừ ngang giá. Thậm chí, BT còn có nguy cơ bị siết chặt và đang có đề xuất không áp dụng với những vùng quỹ đất eo hẹp như TPHCM hay Hà Nội.

Trước mắt, hướng BT của Vạn Phát Hưng đang hứa hẹn sẽ cho 6.000m2 quỹ đất dự án Phú Mỹ mà DN đang xin đề xuất mở rộng. Nhưng kể cả tính số đất này được duyệt đối ứng hợp đồng, đây vẫn là một diện tích khá eo hẹp so với đường dài phát triển của DN.

Vạn Phát Hưng mới đây đã công bố chính thức mua 58% cổ phần của Cty xây dựng công viên nghĩa trang, tương đương 1,16 triệu cổ phần (chiếm 58%) vốn điều lệ của CTCP Dịch vụ Môi trường Đô thị Hòa Bình. Đây là Cty có hoạt động chính là xây dựng công viên nghĩa trang và xử lý chất thải, trụ sở tại Bình Chánh.

Chưa biết Vạn Phát Hưng sẽ làm gì cụ thể với hướng đầu tư mới này. BT và Cty Xây dựng công viên Nghĩa trang có giúp Vạn Phát Hưng “nở” ra quỹ đất mới, dự án hay không, và đường trở lại của Vạn Phát Hưng liệu có nhìn thấy lối ra khỏi đường cụt?