Ngoài những tiêu chuẩn, tiêu chí, quy định có tính bắt buộc của Nhà nước mà chủ đầu tư phải thực hiện khi triển khai một dự án khu đô thị mới (KĐTM) như mật độ xây dựng, tỷ lệ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất… những yếu tố mềm như kiến trúc, văn hóa, lối sống, quan hệ xã hội... sẽ tạo nên “hồn cốt” của một KĐTM.

p/Khu vui chơi trẻ em tại khu đô thị Đặng Xá

Khu vui chơi trẻ em tại khu đô thị Đặng Xá

Tiêu chí khu đô thị đáng sống

Chưa khi nào thị trường bất động sản Việt Nam lại sôi động như bây giờ, với nhiều phân khúc khác nhau, nhà ở cao cấp, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Hàng trăm KĐTM với hàng ngàn chung cư cao từ 9 đến 30-40 tầng đã và đang được triển khai xây dựng tại nhiều thành phố. Đây là những tấm gương khổng lồ phản chiếu một cách trung thực nhất, khách quan nhất những mảng sáng-tối của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển.

Cách đây khoảng 10 năm, tại Hội thảo về phát triển KĐTM được tổ chức tại Hà Nội, một chuyên gia đến từ Đại học Singapore đã khuyến cáo chính quyền và các nhà đầu tư “Đừng tạo nên các khu đô thị chỉ là nơi để ngủ” khi nói về sự thiếu hụt hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại rất nhiều KĐTM ở Việt Nam khi đó.

Còn năm 2006, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 02/2006, quy định về Quy chế KĐT, trong đó có chỉ rõ “Dự án KĐTM là dự án đầu tư xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Thế nào thì được gọi là đáng sống? Khái niệm về dự án đáng sống hay KĐT đáng sống không phải là mới mẻ. Theo GS Nguyễn Trọng Hòa, cách đây 70-80 năm ở nhiều nước Châu Âu và Bắc Mỹ đã xuất hiện lý thuyết về chất lượng sống đô thị (Quaility of urban life). Và cũng từ đó đến nay, những tiêu chí để đánh giá chất lượng sống đô thị ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những yêu cầu cơ bản có tính bắt buộc mà Nhà nước quy định khi hình thành một dự án KĐTM, thì dự án đáng sống còn có nhiều cấp độ khác nhau, tiêu chí khác nhau, phù hợp với từng nhóm đối tượng trong xã hội, thông qua văn hóa, lối sống, kinh tế.

Đặc trưng nhà ở trên bản vẽ

Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt mang tính xã hội rất cao. Tuy nhiên, ở nước ta, các dự án nhà ở đều được bán khi sản phẩm chưa hoàn thành, chỉ mới hình thành trên bản vẽ được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, hay mới chỉ ở mức xây móng, làm hạ tầng cơ bản. Khách hàng mua căn hộ cho mình qua các hình vẽ 3D rực rỡ sắc màu và những lời mời chào quảng cáo đầy hấp dẫn của chủ đầu tư và các “cò” môi giới bất động sản.

Đây cũng là vấn đề làm nảy sinh tiêu cực nếu chủ đầu tư không đủ tiềm lực kinh tế, không kinh doanh chân chính. Không ít dự án bị đóng băng, triển khai chậm tiến độ vài năm so với hợp đồng mua bán, thậm chí có chủ đầu tư bị phá sản, vướng vào lao lý vì vi phạm pháp luật, dẫn đến hàng trăm tỷ đồng đã thu của khách hàng không có khả năng chi trả. Sự không minh bạch hay lừa đảo vì lòng tham của nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thời gian qua đã gây bức xúc trong xã hội.

  Những tiêu chí về khu đô thị đáng sống bao giờ cũng gắn với những tập quán văn hóa của từng khu vực dân cư và phát triển theo tiến trình đi lên của xã hội.

Gần đây, dư luận lại dậy sóng về chuyện quỹ bảo trì nhà chung cư đang bị chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng không đúng mục đích, thậm chí cố tình chiếm đoạt xảy ra ở nơi này nơi khác; hay không gian công cộng như sân vườn, bãi đỗ xe… bị chiếm dụng. Đã xuất hiện ngày một nhiều các vụ khiếu kiện, tranh chấp không chỉ biểu tình, căng băng rôn, biểu ngữ, đưa nhau ra Tòa giữa cư dân trong khu KĐTM…

Tuy nhiên, những tiêu chuẩn, tiêu chí, quy định có tính bắt buộc của Nhà nước mà chủ đầu tư phải thực hiện khi triển khai một dự án KĐTM như mật độ xây dựng, tỷ lệ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất… chỉ là điều kiện cứng có thể đo đếm được. Còn những yếu tố mềm như kiến trúc, văn hóa, lối sống, quan hệ xã hội-cộng đồng giữa cư dân với cư dân, giữa cư dân với chủ đầu tư, với Ban quản lý… thì không phải lúc nào, khi nào cũng được nhìn nhận một cách đầy đủ.

Mà chính các yếu tố mềm đó sẽ tạo nên “hồn cốt” của một KĐT, một điểm dân cư, để tạo nên một nơi chốn đáng sống, một nơi mà mỗi cư dân khi ra đi đều thấy nhớ và đau đáu muốn trở về!

Không phải không có lý do mà mới đây, khi cho ý kiến về dự thảo Luật Kiến trúc, đa số thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đặc biệt là Chủ tịch Quốc hội đã rất quan tâm đến yếu tố bản sắc văn hóa trong kiến trúc, coi đây là một điều kiện quan trọng có tính chính trị, tính định hướng trong phát triển kiến trúc Việt Nam hôm nay và cho nhiều thế hệ tiếp sau.

Kiến trúc là biểu hiện của văn hóa. Vì thế kiến trúc Việt Nam dù hiện đại, cách tân đến đâu cũng phải có bản sắc văn hóa bản địa. Nó phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường cảnh quan, phù hợp với lối sống, văn hóa, tập quán của cư dân mỗi vùng, miền, địa phương.

Thế nhưng, thực tế những năm qua cho thấy, không phải KĐTM nào cũng đáp ứng được các điều kiện trên. Có rất nhiều lý do khách quan, chủ quan, nên nhiều KĐTM được xây dựng trong tình trạng thiếu kết nối với hạ tầng đô thị và thiếu kết nối với nhau, trở thành những ốc đảo cô độc, gây khó khăn cho cư dân trong cuộc sống thường nhật.

Tiểu chuẩn không xa lạ

Không phải KĐTM nào cũng giống nhau, bởi mỗi chủ đầu tư tùy theo năng lực và tiềm lực kinh tế của mình để tham gia vào phân khúc nhà ở cao cấp (siêu cao cấp), nhà ở thương mại, nhà ở bình dân (nhà ở xã hội) hay nhà ở tái định cư. Mỗi loại nhà ở sẽ đáp ứng nhu cầu ở cho một tầng lớp trong xã hội. Và dĩ nhiên, giá bán mỗi m2 nhà ở theo đó cũng rất khác nhau. Cư dân của mỗi phân khúc sẽ được hưởng thụ những dịch vụ cũng khác nhau, phù hợp với túi tiền họ bỏ ra.

Sẽ không có gì ngạc nhiên khi bước vào một tòa nhà chung cư trong một KĐT cao cấp, ta có cảm giác như vào một khách sạn 4 sao nào đó, từ cách ứng xử thân thiện, nhưng cẩn mật của dịch vụ bảo vệ cho đến sự sạch sẽ sang trọng của không gian sảnh, buồng thang máy, rồi các tiện ích cao cấp trong khu nhà như bể bơi, trung tâm thương mại-vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện theo tiêu chuẩn quốc tế… Đây là nơi đáng sống dành cho những cư dân thành đạt và có nhiều tiền.

Trong khi đó, đến KĐTM Đặng Xá, nơi ở dành cho người thu nhập thấp, ta lại có một cảm giác thân thiện, gần gũi không xa cách. Các tòa chung cư cao 6 tầng, không tầng hầm, tầng 1 được để trống là nơi gửi xe và kinh doanh thương mại, được thiết kế theo hướng kiến trúc xanh, nối với nhau bởi những không gian mở sạch sẽ tràn ngập nắng và gió, khí trời, ánh sáng và màu xanh của cây lá.

Ở đây có đầy đủ các công trình tiện ích như trường mẫu giáo, nhà trẻ, trường học, trung tâm y tế, siêu thị, các cửa hàng dịch vụ phục vụ cư dân. Và cho đến thời điểm này, khu đô thị Đặng Xá vẫn là hình mẫu về một khu đô thị giá rẻ của Thủ đô.

Sẽ hạnh phúc biết bao khi được sống trong một không gian bền vững, an toàn, đầy tính nhân văn, hài hòa thân thiện với môi trường thiên nhiên và với cộng đồng. Một không gian sống như thế sẽ là nơi chốn để ta yêu thương, để ta trao gửi niềm tin vào xã hội, vào tương lai tốt đẹp cho dù cuộc sống ngày hôm nay vẫn còn nhiều vất vả, chưa thật sự đủ đầy.

Bạn đang đọc bài viết Văn hóa Việt trong dự án đáng sống tại chuyên mục Bất động sản của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,