(DĐDN) - Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc vừa có công văn giao các Bộ ngành liên quan nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013. Đây được coi là hành động tích cực nhằm tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công, đồng thời bảo đảm chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật trong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp để thực hiện cổ phần hóa.

thongnhat Câu chuyện giá trị đất đai trong cổ phần hóa DNNN chưa bao giờ có thể hạ nhiệt

Theo đó, Thủ tướng giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung Nghị định của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần; nghiên cứu xác định đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Thực hiện trong tháng 12/2016, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

"Lỗ hổng" gây  thất thoát

Trong những năm gần đây, nhiều ý kiến cho rằng đất đai chính là lỗ hổng làm thất thoát tài sản Nhà nước qua cổ phần hóa, thoái vốn tồn tại ở một số doanh nghiệp như Kem Tràng Tiền, Vigecam, Cty TNHH Cảng Sài Gòn, Cảng Nha Trang, Tcty Viglacera…

Bài liên quan:

Tại thời điểm cổ phần hóa, các doanh nghiệp này là chủ sử dụng của hàng triệu mét vuông đất, nhưng giá trị quyền sử dụng đất được định giá rất thấp do các doanh nghiệp này và Ban chỉ đạo cổ phần hóa doanh nghiệp đều chỉ căn cứ vào các quy định của Nhà nước để xác định giá trị doanh nghiệp, hoặc thậm chí trong phương án cổ phần hóa nhiều doanh nghiệp, giá trị tài sản đất đai bằng được định giá bằng 0, vì lý do toàn bộ các tài sản trên đều là đất thuê của Nhà nước.

Như vậy, rõ ràng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi tham gia mua cổ phần doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chủ yếu là do sự phát sinh giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa. Và, vì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư thu được này quá lớn, nên với nhà đầu tư thì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất chính là “lực hấp dẫn”. Còn đối với Nhà nước thì đây lại là “lỗ hổng” làm phát sinh lợi ích nhóm, phát sinh tiêu cực, dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.

Kiện toàn hệ thống pháp luật

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Hữu Trí cho rằng, sở dĩ giá trị thặng dư quyền sử dụng đất có sự chênh lệch lớn giữa trước và sau cổ phần hóa vì trong 20 năm qua chính sách, pháp luật Nhà nước có liên quan đến lĩnh vực này còn nhiều bất cập, chưa phù hợp.

Ông Trí dẫn chứng, kể từ năm 1996 đến nay, Chính phủ đã ban hành 6 nghị định và 3 nghị định sửa đổi bổ sung có liên quan đến xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành tháng 10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó Điều 63 quy định đất đai do doanh nghiệp nhà nước sử dụng là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp.

Giá trị đất đai phải được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường; nhưng đến tháng 11/2004, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 187/2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần lại quy định đất thuê không tính giá trị, và khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu lựa chọn thuê đất, thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 59/2011 và các nghị định sửa đổi bổ sung nghị định này), trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất thì phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp.

"Như vậy, rõ ràng chính pháp luật đã trở thành nguyên nhân chính tạo “lỗ hổng” làm thất thoát tài sản Nhà nước khi cổ phần hóa vì với những quy định như trên thì doanh nghiệp nhà nước nếu lựa chọn hình thức thuê đất khi cổ phần hóa sẽ không phải tính giá trị quyền sử dụng đất, không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, hoặc nếu chọn hình thức giao đất thì giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố, mà thường thì bảng giá đất này chỉ bằng khoảng 30% so với giá trị giao dịch thực tế của thị trường. Những điều này khiến cho giá trị doanh nghiệp được xác định thấp hơn và đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) dễ thành công hơn" - ông Trí cho biết.

Gần đây nhất Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những doanh nghiệp tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các doanh nghiệp cổ phần hình thành từ cổ phần hóa DNNN.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng thừa nhận, câu chuyện giá trị đất đai trong cổ phần hóa DNNN luôn có sức nóng cao, chưa bao giờ có thể hạ nhiệt mà nguyên nhân từ tính bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất đai phù hợp thị trường, kể cả đất được giao và đất được thuê. Đây cũng có thể coi là tình trạng phổ biến diễn ra ở hầu hết các nước xã hội chủ nghĩa cũ đang chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường.

“Để bịt các kẽ hở về giá trị, cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê, điều mà Luật Đất đai 2013 chưa vượt qua được. Mặt khác, cần nâng cao cả chất lượng và đạo đức của hệ thống định giá viên. Cuối cùng là đẩy mạnh phòng, chống tham nhũng có liên quan tới tài sản nhà nước trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước” – ông Võ khẳng định.

Linh Vân

>> VCCI kiến nghị sửa đổi luật đất đai 2013: Tiến tới xóa bỏ “thị trường ngầm”

Bạn đang đọc bài viết Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Khi “chiếc áo” không còn hợp tại chuyên mục Pháp luật của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,