Bất động sản vẫn...có cửa!

Nhiều nhà đầu tư khá lo lắng với các dự báo viễn cảnh bất động sản (BĐS) năm Kỷ Hợi 2019 khi năm 2018 đã là năm thị trường có những dấu hiệu thoái trào.

Báo cáo về thị trường BĐS năm 2018 của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường đã có sự sụt giảm lớn về quy mô. Trong đó, số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai giảm đến 34,1% so với 2017 và đáng chú ý, cơ cấu của các dự án nhà ở có sự lệch pha khi các doanh nghiệp địa ốc vẫn tập trung phát triển phân khúc trung và cao cấp, hạng dự án bình dân giảm mạnh. "Điều này thể hiện sự thiếu phát triển bền vững của BĐS khu vực đầu tàu kinh tế quốc gia", HoREA nhấn mạnh.

Bất động sản đất nền Cần Giờ đang được quan sát như một

Bất động sản đất nền Cần Giờ đang được quan sát như một "vùng trũng" kỳ vọng.

Tình trạng lệch pha cung cầu cũng phát tín hiệu đã và đang dư thừa sản phẩm BĐS cao cấp, trong khi lại thiếu hạng bình dân - phân khúc nhà ở nhu cầu thực. Cùng với đó, tỷ lệ nhà đầu cơ tăng sẽ xác thực nguy cơ kích ảo giá BĐS và tăng trưởng ảo...

Một quan ngại khác là tín dụng cho BĐS bị siết lại sẽ khiến thị trường có thể bị "khựng", dù van tín dụng đã siết theo lộ trình. Sốt ảo giá đất nền năm qua cộng hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS quá lớn..., theo HoREA, là những bất lợi cho thị trường BĐS năm nay.

 Đánh giá về sức hút của địa ốc đối với nhà đầu tư FDI, một đòn bẩy lớn về vốn và giá lẫn thanh khoản cho BĐS Việt Nam năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA trầm ngâm không bày tỏ ý kiến và... nhún vai. Có lẽ ông không quá lạc quan vào thị trường BĐS năm nay (?!). 

Tuy nhiên, thị trường BĐS không phải không có cửa đầu tư. Như đã nói ở trên, phân khúc bình dân của dự án nhà ở hình thành trong tương lai, theo nhiều chuyên gia dự báo, vẫn có cơ hội đối với các chủ đầu tư tìm nhà đầu tư - khách hàng mua sơ cấp.

Ông Phạm Lâm, TGĐ DKRA Việt Nam, một doanh nghiệp phân phối BĐS lớn ở phía Nam từng nhận xét rằng: "Người mua, khách hàng bây giờ rất đặc biệt. Khi khảo sát, nhiều người nói 50-50, có thể mua đầu tư, có thể mua để ở. Nhưng rõ ràng ít ai mua mà giữ nếu có cơ hội lời ngay, sang tên chênh lệch tốt. Nên việc từ người mua nói rằng mình mua để ở thực chuyển sang nhà đầu tư là rất nhanh. Và quyết định linh hoạt chính là một trong những cơ hội cho đồng tiền bỏ vốn vào địa ốc sinh lợi tốt". 

Ngoài ra, tại TP Hồ Chí Minh, quỹ đất hẹp và các quyết định có thể dẫn đến hạn chế xây nhà cao tầng ở khu vực trung tâm và nội thành có thể đẩy giá nhà leo thang. Những dự án đang hiện hữu, chưa phát triển hoặc đang hoàn thiện sẽ có lợi ở các đợt mở bán hoặc sang hàng thứ cấp. Lưu ý rằng những vụ việc rà soát tính pháp lý các dự án (một phần có liên quan đất công) mà Lãnh đạo TP.HCM cho biết con số dự án thanh tra đang lên tới trên 90, cũng có thể gây tác động đến tâm lý người mua và thị trường. Theo đó, đầu tư nhà ở dự án hình thành trong tương lai hay hiện hữu có hanh thông, hay rủi ro, sinh lợi hay không... hàm nghĩa còn chịu rủi ro chính sách không hoàn toàn liên quan đến đến chính sách, quy luật chung của thị trường. Một chuyên gia khẳng định đó thực là một "ẩn số".

Trong khi phân khúc nhà ở dự án khá khó dự đoán, đất nền ở Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi... lại đang được giới đầu tư âm thầm gom mua, được dự báo có khả năng sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở 2019, khi xu thế dịch chuyển và "lùng sục" đất vùng ven đã rõ rệt hơn. Đáng chú ý nhất, huyện đảo Cần Giờ trong thông tin quy hoạch của khu đô thị có diện tích khủng của một đại gia địa ốc Việt, được xem là yếu tố quan trọng khiến khu vực này trở thành vùng trũng hút vốn. Vấn đề là vốn ai sẽ chảy trước và ai sẽ là "trâu chậm uống nước đục"; hay ai sẽ chịu cảnh "heo trong nhà thả ra mà đuổi" - Cơ hội luôn không dành cho tất cả!

Chứng khoán: Chọn chu kỳ ngắn, sinh lời cao

Theo TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia Kinh tế, VN-Index năm 2018 chốt lại ở mức 892,5 điểm là kết quả phù hợp, tuy cách xa kỳ vọng của nhiều người và tưởng như không phản ánh đúng sự sung sức của nền kinh tế với chỉ tiêu GDP đạt cao. 

Dựa trên những ước tính về tăng trưởng lợi nhuận và diễn biến của các dòng vốn, VDSC không kỳ vọng mức P/E sẽ tăng trở lại trong năm 2019

Dựa trên những ước tính về tăng trưởng lợi nhuận và diễn biến của các dòng vốn, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) không kỳ vọng mức P/E sẽ tăng trở lại trong năm 2019.

Trên thực tế, ông Hiển cho biết: "Kết quả tích cực của nền kinh tế không phải chủ yếu từ đóng góp từ các công ty trên sàn mà tỷ trọng lớn của kim ngạch (chiếm hơn 70% GDP) vẫn ở nhóm FDI, thủy sản, nông sản...Trong khi đó, các "trụ" chính làm nên vốn hóa của VN-Index và thị trường như ngân hàng, BĐS, dầu khí... còn nhiều vấn đề lớn phải đối mặt trong năm 2019".

Theo diễn tiến đó, ông Hiển đánh giá, VN-Index sẽ có thể giảm về một mức nhất định (quanh 850 điểm) và với đà giảm này, ngay đầu 2019 sẽ xuất hiệu nhiều cổ phiếu giá rẻ để mua nằm chờ thu hoạch, có thể kiếm lời 20 - 40% khi chu kỳ chứng khoán tăng điểm xuất hiện sau tháng 3 - 4/2019.

Chu kỳ này có kéo dài hay không khi đụng tháng 5 - "Sell in May and go away" - Bán chứng khoán và đi chơi? Cũng như, các quý còn lại có bao nhiêu chu kỳ hồi sóng? Ông Hiển dự báo, khi có các cổ phiếu đã về mức "đủ rẻ", có P/E, P/B rẻ, doanh nghiệp hoạt động ổn định, có tiềm năng tăng trưởng và không bị dính "bẫy đầu tư giá trị" - thì đó là tâm điểm của những nhà đầu tư nhanh nhạy.

Vàng và ngoại hối: Nhảy múa với chiến tranh thương mại và FED

Chiến tranh thương mại Mỹ- Trung - tác động mạnh đến toàn cầu và nền kinh tế năm 2018, đang "hưu chiến" 3 tháng kể từ tháng 12/2018. Tuy nhiên, những cú lở băng ở tảng băng ngầm bên dưới với các vụ liên quan đế chế Huawei và nhiều diễn biến khác khiến thế giới vẫn tiềm ẩn những bất ổn, lo ngại về một cuộc chiến thực sự sẽ leo thang ở phía trước.

Diễn biến giá vàng thế giới tại 1.2.2019 (giavang.org.net)

Diễn biến giá vàng thế giới trên sàn Kitco.com ngày 1/2/2019 

Cùng với chiến tranh thương mại, những cú Tweets của Tổng thống Mỹ Donal Trump trong 2018 đã nhiều lần khiến các thị trường chao đảo. Sâu xa hơn, 4 đợt tăng lãi suất cơ bản của Fed trong năm qua, là những gì khá "gốc rễ" cộng hưởng tác động khiến không chỉ chứng khoán, giá vàng, đồng tiền của nhiều quốc gia đều "nhảy múa". 

Trong đó, nếu như năm 2018, 4 đợt tăng lãi suất của FED khiến giá vàng phải vật lộn từ mùa hè năm ngoái, thì đến năm 2019, nhiều chuyên gia dự báo thị trường vàng sẽ lấy lại vị thế không chỉ là thị trường ẩn trú của mọi nhà đầu tư. Giá vàng tại ngày 31/1/2019 đã giữ mức cao nhất trong 8 tháng qua, vượt 1.300 USD/ounce và theo đánh giá của các tổ chức đầu tư lớn, vẫn giữ xu hướng tăng, thậm chí có khả năng thẳng tiến tới 1.500 USD/ounce (tương đương 42 triệu đồng/ lượng, quy đổi tại Việt Nam). 

Giá vàng miếng SJC ngày 31/1/2019 đã chốt ở quanh ngưỡng 37 triệu đồng/ lượng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mua vào ở mức giá này sẽ tiềm ẩn rủi ro.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Chứng khoán Maybank Kim Eng Việt Nam, chuyên gia vàng cho rằng, theo Hội đồng vàng thế giới (WGC) thì các ngân hàng Trung ương đã mua vàng rất mạnh trong năm 2018. "Phải chăng sau 8 năm im hơi lặng tiếng và người ta đã quá chán với cảnh bong bóng khắp nơi từ chứng khoán tới BĐS hay những sản phẩm giá trị còn quá mơ hồ như Bitcoin, thì những tay đầu tư BBs (Big Boys) bự nhất bắt đầu thích cầm những sản phẩm hiện hữu, dễ cất giữ, di chuyển?. Phải chăng vàng sẽ sớm lấp lánh trở lại sau thời gian dài "ngủ yên"? Đặc biệt trong bối cảnh 3 sản phẩm "trú ẩn an toàn" khác còn lại trong "tứ trụ" là đồng Yên Nhật, Franc Thụy Sỹ và Trái phiếu Chính phủ Mỹ bắt đầu rủi ro hơn", ông Khánh nhấn mạnh. 

Cũng theo ông Khánh, việc giá vàng tăng có thể khiến dòng tiền và các nhà đầu tư cá nhân cũng khó đứng ngoài cuộc. Các kênh khác có thể sẽ khó khăn hơn, nhưng "phim" này sẽ có nhiều vấn đề.

Thực tế, rủi ro từ ánh kim mang lại luôn khiến nhiều nhà đầu tư đứt tay, đặc biệt các nhà đầu tư nhỏ ít có thông tin và chủ động, lại tham gia đầu tư "phi SJC" trên thị trường.

Với ngoại hối, cặp USD/VND tại Việt Nam đã, đang là kênh đầu tư không sinh lợi. Bởi nếu gửi tiết kiệm, lãi suất chính thức bằng 0. Tâm lý găm giữ ngoại tệ để chờ chênh lệch ở Kỷ Hợi 2019 cũng không được đánh giá mang đến sinh lợi cao. Việc Fed có khả năng đã hoàn tất chu kỳ tăng lãi suất hoặc đang kiên nhẫn giữ chính sách ôn hòa với tạm thời không "manh động" tiếp, có thể khiến USD khó có đòn bật, ít nhất trong ngắn hạn. Trong khi đó, ý chí và chính sách điều hành tiền tệ linh hoạt, rõ ràng, hạn chế đô la hóa nền kinh tế và giữ tỷ giá ổn định của Việt Nam cũng đang tỏ ra hiệu dụng với sự hỗ trợ của vốn giải ngân mạnh FDI, kiều hối hút kỷ lục... 

Như vậy, cơ hội để đầu tư ở các kênh cơ bản, tuy là ẩn số, song tùy khẩu vị của từng nhà đầu tư, vẫn có thể đã xuất hiện những "bài" dự báo và kế hoạch riêng. Nắm bắt thời cơ, giảm thiểu rủi ro của chi phí cơ hội hay chi phí chuyển đổi cơ hội là một trong những thách thức mà nhà đầu tư cần giải mã để có những quyết định đầu tư "hanh thông", đạt tỷ suất sinh lợi cao trong năm Hợi!

Bạn đang đọc bài viết Sinh lợi năm Kỷ Hợi ở kênh nào? tại chuyên mục Tài chính - Ngân hàng của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,