- Ông cho rằng người mua nhà cần có các kỹ năng thẩm định chủ đầu tư và dự án, vậy những điểm nào cần lưu ý khi làm việc với bên bán?

Thực tế cho thấy một số chủ đầu tư đã lợi dụng sự lỏng lẻo của luật pháp như tôi đã trình bày phần trước. Đó là việc giao dịch mua bán thông qua các hợp đồng góp vốn, quyền chọn mua hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong khi bản chất là mua bán căn hộ... Từ đó nhận thấy rằng, khung pháp lý cho loại hình này vẫn cần được hoàn thiện hơn và chính người mua – đối tượng chịu thiệt nhất phải học cách tự bảo vệ mình trước những rủi ro khi mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Để có quyết định sáng suốt, người mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng, như nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đây là các điều kiện tiền đề để có thể tiến tới xác lập một giao dịch, liên quan đến đối tác và đối tượng giao dịch. Việc xem xét pháp lý và nhờ chuyên gia tư vấn toàn bộ bộ hợp đồng là cần thiết để có những quyết định đúng đắn.

Tôi cho rằng người mua nhà cần có sự chuẩn bị toàn diện và có tư vấn bởi chuyên gia có kinh nghiệm thay vì quyết định chủ quan để nhận “quả đắng” nếu có sự cố xảy ra.

Về thanh toán, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định người mua nhà thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng...

Việc xác định nhà được bàn giao là nhà đã hoàn tất về pháp lý đối với quyền sở hữu khi chuyển giao từ chủ đầu tư cho người mua. Dù thế, hiện nay hầu như rất ít chủ đầu tư thực hiện đúng như vậy. Mà khi thỏa thuận, người mua nhà không muốn mua thì thôi. Lẽ vậy, người mua nhà cần cân nhắc – hoặc chấp nhận rủi ro, hoặc đàm phán để đạt được mức thỏa thuận có thể chấp nhận được – khi biết rõ chủ đầu tư không làm đúng.

- Còn việc ngân hàng bảo lãnh thanh toán thì sao, người mua nhà có cần kiểm soát điểm này để hạn chế bớt rủi ro không, thưa ông?

Tôi sẽ phân tích trách nhiệm của ngân hàng và quan hệ bảo lãnh dự án này ở phần tiếp theo. Hầu như khi đến mua dự án, phòng kinh doanh có thể trưng ra thư bảo lãnh từ ngân hàng. Bạn cứ thử đặt vấn đề về quan hệ bảo lãnh tài chính hay trách nhiệm trong việc bảo lãnh được thể hiện trong cam kết hợp đồng, cam kết bồi thường ra sao... nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hay ngừng thi công dự án. Đại diện ngân hàng có thể có mặt ở đó, nhưng nếu thể hiện điều đó thành thỏa thuận cụ thể thì tôi chưa thấy trên thực tế.

Cần lưu ý rằng ngân hàng họ hoạt động tuân thủ theo các quy định về tổ chức tín dụng. Để ngân hàng đứng ra chịu trách nhiệm về tài chính, quy trình pháp lý phải theo các chế định đó và các thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư. Điều này người mua nhà thường không biết được.

- Nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải minh bạch thông tin về thế chấp dự án, thưa ông?

Tôi đã từng nghe thông tin, rằng có hơn 90% trường hợp chủ đầu tư mang dự án thế chấp tại ngân hàng để có nguồn vốn xoay sở cho dự án. Pháp luật quy định chủ đầu tư có thể thế chấp dự án BĐS hình thành trong tương lai để vay vốn đầu tư nhưng phải đảm bảo ngân hàng đã giải chấp thì chủ đầu tư mới có thể ký kết hợp đồng mua bán. Sau đó, mới có thể làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà.
Người mua cần chủ động trực tiếp trao đổi với chủ đầu tư về tình trạng dự án. Câu hỏi đặt ra cho họ là dự án đang được thế chấp, nếu có thì tại ngân hàng nào, thời hạn bao lâu và việc giải chấp có khả thi... Nếu có thể, hãy tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp hoặc văn bản giải chấp.

Ngoài ra, cần tăng cường sự kết nối ngân hàng – chủ đầu tư – người mua trong việc minh bạch các thông tin về thế chấp các dự án BĐS hình thành trong tương lai để người mua có thêm thông tin nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình giao dịch.

- Còn với tư cách chuyên gia pháp lý, theo ông người mua nhà cần chú ý điều gì để hạn chế rủi ro?

Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định về trách nhiệm công khai thông tin BĐS khi đưa vào kinh doanh của các DN kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, tại Luật Nhà ở 2014 cũng đề cập đến việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như nhu cầu được cung cấp thông tin của người mua. Một thực tế mang tính đặc thù trong lĩnh vực này - không ít người mua bị những lời “đường mật” của nhân viên môi giới BĐS che mắt… Và đôi lúc khoảng cách giới thiệu ban đầu và ngôi nhà thực tế khác nhau quá xa.

Cho tôi hỏi, có Cty BĐS nào đưa chi tiết thông tin nhà mẫu thành một phụ lục hợp đồng mua bán – như cách bộ phận kinh doanh đã giới thiệu – hay không? Hầu như không! Bởi đơn giản, khi anh giới thiệu một sản phẩm, hàng hóa và người ta đặt bút ký hợp đồng để giao dịch với loại hàng hóa đó, thì việc giao nhận phải đúng như thế. Các thông tin ban đầu và thực tế khi nhận nhà khác nhau về diện tích thực, khu vực sử dụng chung, hệ thống tiện ích… sẽ rất khó ràng buộc về pháp lý.

Chủ đầu tư BĐS luôn có nhiều “chiêu thức” trong tiếp thị - bán hàng, họ có đội ngũ nhà tư vấn và luật sư tranh tụng sẵn sàng giải quyết các vướng mắc.

Tôi nghĩ bên cạnh việc kiểm soát các rủi ro pháp lý thì việc chủ động kiểm soát những rủi ro xuất phát từ ý chí chủ quan trong việc tiếp cận thông tin, từ năng lực chủ đầu tư hay “truy cứu” các thông tin từ ngân hàng là rất quan trọng. Bởi lẽ, một BĐS tốt phải là BĐS được giao dịch sòng phẳng, rõ ràng, không tranh chấp và an toàn pháp lý.

- Xin cảm ơn ông.

Kỳ cuối: Trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh