- Thưa luật sư, như ông nói, Luật kinh doanh BĐS đã quy định về trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư trong mối quan hệ ba bên. Vậy ông đánh giá sao về quy định này?

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, chỉ những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này.

Ngoài ra, trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Cụ thể về điều kiện được bán, cho thuê mua của nhà ở hình thành trong tương lai; nghĩa vụ phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà; khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và việc sử dụng đúng mục đích đối với số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư.

Dựa trên những cơ sở này ngân hàng bảo lãnh ra quyết định có ký cam kết bảo lãnh hay không. Trách nhiệm đặt ra là ngân hàng bảo lãnh cần minh bạch trong hoạt động bảo lãnh cũng như đảm bảo hoàn toàn về khả năng bảo lãnh tài chính. Cần thẩm tra dự án và tư cách của chủ đầu tư kỹ lưỡng, không làm qua loa hay dựa vào mối quan hệ để ký cam kết bảo lãnh. Vì điều này tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho chính ngân hàng và người mua nhà.

Về nguyên tắc, trình tự thực hiện việc bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai như sau: đầu tiên trước khi có được cam kết bảo lãnh, ngân hàng ký một thỏa thuận cấp bảo lãnh khung với chủ đầu tư về việc ngân hàng sẽ cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án được chào bán. Sau đó, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà với người mua nhà. Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh khung và từng hợp đồng mua bán nhà cụ thể, ngân hàng tiến hành lập cam kết bảo lãnh dưới dạng thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà. Thực tế, các thỏa thuận cấp bảo lãnh khung và cam kết bảo lãnh này không có mẫu chung mà tùy theo quy định riêng của từng ngân hàng. Theo đó, có mức phí bảo lãnh, hạn mức cấp bảo lãnh và thời hạn bảo lãnh khác nhau.

Theo tôi, các quy định về việc bảo lãnh ngân hàng cho các dự án BĐS hình thành trong tương lai hiện nay mới chỉ tạo hành lang cho chủ đầu tư và nếu có thì là các nguyên tắc làm việc với ngân hàng.

- Có trường hợp nào ngân hàng thoái thác trách nhiệm hoặc giới hạn trách nhiệm bảo lãnh của họ không, thưa ông?

Các ngân hàng uy tín sẽ tuân thủ đúng, vì họ phải tuân thủ quy định của tổ chức tín dụng. Thông tư 07/2015/TT – NHNN về bảo lãnh ngân hàng đã quy định về các trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt, theo đó cam kết bảo lãnh và thỏa thuận cấp bảo lãnh chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian nhất định. Đối với cam kết bảo lãnh trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Nhà nước cần có những văn bản quy định chi tiết về trách nhiệm cụ thể của chủ đầu tư và ngân hàngđể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bảo vệ được “luật chơi” phù hợp cho các bên.

Có hai trường hợp phổ biến khiến cam kết bảo lãnh chấm dứt là DN kinh doanh BĐS phá sản hoặc do các bên thỏa thuận với nhau. Về trường hợp đầu tiên, theo quy định của Luật Phá sản 2014, ngân hàng bảo lãnh sẽ là người thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu DN kinh doanh BĐS phá sản. Thực tế không phải lúc nào mọi chuyện cũng êm xuôi, chẳng may tại thời điểm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh, chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh xảy ra mâu thuẫn thì giải quyết như thế nào? Quyền lợi của người mua nhà có được bảo đảm không? Lúc này, theo quy định thì nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh bị vô hiệu hay bị hủy, bị đơn phương chấm dứt thì cam kết bảo lãnh cũng chấm dứt. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư và khách hàng đã thực hiện một phần hay toàn bộ hợp đồng thì cam kết bảo lãnh không chấm dứt, nghĩa vụ của ngân hàng bảo lãnh vẫn còn bị ràng buộc. Chẳng hạn như khách hàng đã thanh toán đến 90% tiền mua nhà nhưng vẫn chưa nhận được nhà theo đúng tiến độ đã cam kết vì chủ đầu tư mất khả năng thanh toán thì ngân hàng bảo lãnh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình trong giao dịch này.

- Trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định trong hợp đồng nhưng có trường hợp nào chủ đầu tư cần làm hơn trách nhiệm pháp lý họ phải có hay không?

Trước hết, chủ đầu tư cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về BĐS nói chung và hợp đồng mua bán đã ký kết với người mua nhà nói riêng.

Chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch và được ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chậm bàn giao tiến độ theo thỏa thuận. Tuy nhiên, với vai trò của bên bán, trách nhiệm của chủ đầu tư không chỉ là giao nhà đúng tiến độ và đảm bảo các thỏa thuận đã cam kết với người mua nhà, mà còn phải xây dựng thương hiệu và tạo dựng uy tín. Do đó, chủ đầu tư cần được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính để không những bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà mà còn tạo dựng được uy tín và thương hiệu của mình nơi họ.

Nhưng theo tôi, chủ đầu tư không chỉ thực hiện tròn vai của mình trong giao dịch mà còn phải có cái nhìn khách quan, chủ động tham gia đấu tranh chống lại tệ nạn làm ăn lừa đảo, phi pháp. Tôi cho rằng, chủ đầu tư tốt là chủ đầu tư biết bảo vệ khách hàng của mình hơn cả những gì pháp luật quy định. Ví dụ có rủi ro là bàn giao nhà chậm thì có thể chủ động đề xuất với khách hàng phương án bồi thường trước khi họ yêu cầu. Thậm chí, chính họ - chủ đầu tư – cần đấu tranh đối với các hành vi làm xấu xí thị trường.

Chủ đầu tư cần có trách nhiệm đối với căn hộ đã bán từ khi giao dịch cho đến khi người mua nhà đã sống ổn định. Giao dịch cần phải minh bạch, rõ ràng và cấp Giấy những nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đúng thời hạn. Thậm chí, trong quá trình sử dụng, chủ đầu tư cũng cần thăm hỏi và hỗ trợ người mua nhà giải quyết các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, sửa chữa hay chuyển nhượng lại căn nhà đã mua.

Kết lại câu chuyện này, tôi mong chủ đầu tư cần có trách nhiệm cao trong việc bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, đừng lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người khác để tư lợi cho mình. Đó là đạo đức của người làm kinh doanh. Ngân hàng cũng cần chịu trách nhiệm độc lập, hợp tác với các bên liên quan trong việc bảo vệ người mua nhà. Tất nhiên là người mua nhà cần cẩn trọng. Không nên có tâm lý e ngại khi tìm đến luật sư hay chuyên gia để nhờ tư vấn để có sự chuẩn bị nhất định khi mua loại tài sản đặc biệt này.

- Xin cảm ơn ông!