Ở nhiều miền quê Bắc Bộ Việt Nam hiện nay, thanh niên đi làm ăn xa, nhiều nhà có ruộng nhưng không đủ người làm nên cho người khác thuê ruộng nhằm giữ đất không hoang hóa.

p/Nhân công phun xịt đồng loạt trên cánh đồng 100 ha của HTX Đức Huệ, Xã Mỹ Quý, huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp. Ảnh: Vân Trường

Nhân công phun xịt đồng loạt trên cánh đồng 100 ha của HTX Đức Huệ, Xã Mỹ Quý, huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp. Ảnh: Vân Trường

Tích tụ ruộng đất

Tình trạng này đương nhiên có tác dụng rất tốt và góp phần hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai. Tuy vậy, nó chỉ là một hình thức sơ khai, giản đơn và ít nhiều mang phong cách tiểu nông.

Nhưng rất may, hình thức ấy đã phát triển và dần diễn tiến trên quy mô lớn hơn mà báo chí hay các chuyên gia gần đây hay dùng thuật ngữ “tích tụ ruộng đất” để dẫn chiếu. Điển hình như ở Đồng Tháp.
Từ năm 2014, nhiều nông dân ở tỉnh này đã cho hợp tác xã thuê đất làm nông nghiệp. Xã Mỹ Quý, huyện Tháp Mười năm 2014 đã ký hợp đồng giao 100ha đất của mình cho HTX Đức Huệ tổ chức sản xuất lúa, thời hạn 5 năm. Nông dân không phải lo lắng gì cả, mà chỉ biết mỗi năm được 7 tấn lúa/năm. Mọi chuyện còn lại đều do hợp tác xã quán xuyến.

Hay như ở Ninh Bình, cứ theo lời ông Phó chủ tịch huyện Nho Quan thì đến đầu tháng 6-2017, huyện Nho Quan đã cho các doanh nghiệp thuê hơn 200 ha đất ở 8 xã để trồng cây dược liệu, các loại cây nông sản, lương thực. Mỗi sào ruộng nông dân cho thuê sẽ được doanh nghiệp trả 70kg thóc/năm. Điều này có lợi hơn khi nông dân tự cấy lúa thì chỉ lãi khoảng 160.000/sào/năm.

Những doanh nghiệp ở Hà Nam, Thái Bình… và nhiều địa phương trên cả nước đang đầu tư vào nông nghiệp theo cách thuê lại đất của nông dân đang làm thay đổi cách thức sản xuất nông nghiệp. Những lợi ích từ việc doanh nghiệp “tích tụ ruộng đất” đã khiến cả Chính phủ và Ban Kinh tế Trung ương đang tìm cách tháo gỡ những vướng mắc để giải phóng nguồn lực.

Trong bối cảnh mà nguyên lý “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vẫn đang vận hành, thì việc “tích tụ ruộng đất” theo hướng doanh nghiệp thuê đất của nông dân là một lối thoát rộng rãi. Cái hay ở đây là: BLDS 2015 đã “pháp điển hóa” vấn đề này, và nó được gọi tên là quyền bề mặt hay quyền sở hữu bề mặt.

Và quyền bề mặt

Người có quyền sở hữu bề mặt có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, thay đổi cấu trúc, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản... trừ trường hợp có thoả thuận khác với người có quyền sử dụng đất.

Cũng như quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định và lâu dài, trừ trường hợp các bên liên quan đạt được thoả thuận giới hạn sự tồn tại của quyền sở hữu bề mặt trong thời gian (như đối với quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng).

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Đoàn Luật sư Hà Nội là người từng tư vấn rất nhiều hợp đồng theo kiểu “sở hữu bề mặt” cho biết, đây là vấn đề rất đơn giản, nhưng vì quyền sở hữu bề mặt khi được đưa vào luật để “pháp điển hóa” nên nó có thể trở nên rối rắm khó vận dụng với những ai chưa thực sự tường minh các lợi thế, tính minh bạch tránh rủi ro cho các bên tham gia vào giao dịch.

Bởi theo Luật sư Truyền, một khi hợp đồng thuê đất chẳng hạn đã được các bên ký theo quy định của BLDS, thì hợp đồng ấy được luật bảo đảm thi hành, không có chuyện các bên sẽ hủy ngang hợp đồng, gây ra những hệ lụy không đáng có. “Đơn cử như một người ký với doanh nghiệp cho thuê đất 10 năm, chắc chắn sẽ không thể đòi lại đất sau 3 năm vì giá thuê cao hơn hoặc viện cớ rằng hợp đồng thuê bề mặt lúc trước là… bất hợp lý, trái luật”.

Điều này tạo ra sự an tâm cho người thuê và được đảm bảo quyền sở hữu bề mặt. Từ đó, người thuê bề mặt mới dám đầu tư sản xuất. “Đây là chế định có tác dụng giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong việc thuê bề mặt nói chung, hay cụ thể là thuê đất, ruộng lâu nay, vốn là nơi phát sinh mâu thuẫn nhiều nhất”, LS Truyền nói.

Như vậy, quyền sở hữu bề mặt thật ra đã có từ lâu trong đời sống hàng ngày. BLDS thực ra chỉ là pháp điển hóa những gì mà thực tế đã diễn ra nhằm đàm bảo một phương cách phòng ngừa và giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu bề mặt. Nó đơn giản chứ không hàn lâm, rắc rối như những gì mà các nhà luật học đang diễn giải.

LS Nguyễn Thị Minh Châu – Trưởng VP LS Bảo Châu, đoàn LS TP Hà Nội: Quyền bề mặt sẽ giúp các bên xác định quyền tài sản

Quyền bề mặt là một quyền mới được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới thì quyền bề mặt không phải là một quyền mới.

Trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực, các tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản trên đất, nhất là trong trường hợp hết thời hạn thuê; quản lý, sử dụng nhà chung cư… diễn ra phức tạp và hướng giải quyết tranh chấp còn nhiều kẽ hở.

Việc ghi nhận “quyền bề mặt” trong BLDS năm 2015 được nhiều chuyên gia về kinh tế đánh giá là có tác động tích cực để loại tài sản có giá trị đặc biệt quan trọng đó là đất đai luôn được tham gia lưu thông, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm.

Quy định này khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý, hoặc còn nhiều kẽ hở khi giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; giải quyết tranh chấp trong trường hợp có nhiều chủ thể quyền bề mặt xây dựng văn phòng, trụ sở… Bởi, việc áp dụng “quyền bề mặt” sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt.

Quyền bề mặt được coi là tài sản đảm bảo cho ngân hàng trong việc vay tín dụng của cá nhân, tổ chức khi có nhu cầu tín dụng. Vì vậy, quyền bề mặt sẽ là cơ sở để các ngân hàng có thể sử dụng để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Bạn đang đọc bài viết Quyền bề mặt và tích tụ ruộng đất tại chuyên mục Pháp luật của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: (024) 3.5771239,