Điệp khúc bán dự án cho đối tác, bán cách nào, bán hay không bán - đã và đang là phương thức tăng trưởng chính của doanh nghiệp này.

Chuyển nhượng dự án chủ chốt

Phát trên thị trường địa ốc ở giai đoạn vào đỉnh cao hơn 10 năm trước, PDR được biết đến với dòng sản phẩm mang thương hiệu The EverRich. Nhưng nếu như thành công ở The EverRich 1 bao nhiêu thì doanh nghiệp trầy trật với The EverRich 2 bấy nhiêu. Dự án này đã không chỉ đứng lại trong nhiều năm qua mà cùng với The EverRich 3, là hai dự án ngốn tiền đầu tư và “chôn” vốn của PDR lâu nhất.

2.264,9 tỷ đồng là khoản tiền mà CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chi trả nợ gốc vay tại The EverRich 1 và The EverRich 2.

Theo báo cáo công bố mới đây, PDR đã chi tới 2.264,9 tỷ đồng trả nợ gốc vay, phần lớn các khoản nợ phát sinh đầu tư vào 2 dự án. Chủ nợ lớn nhất của PDR chính là Dong A Bank. Và ngân hàng này thực tế cũng đã lao đao một phần khi thanh khoản suy sụt, trong đó khoản tài trợ vốn vay cho PDR kẹt lại hàng nghìn tỷ đồng.

Với số tiền vừa chi trả nợ gốc, PDR đã tất toán nợ liên quan DongA Bank. Trong đó, các khoản vay được tất toán bao gồm hơn 2.050 tỷ đồng khoản trái phiếu phát hành kèm quyền mua căn hộ để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich 2 và The EverRich 3, cùng 155 tỷ đồng vay cá nhân đầu tư vào các dự án.

Được biết, nguồn tiền để PDR chi trả nợ gồm khoản thu đến từ hợp đồng hợp tác cùng 2 đối tác mà doanh nghiệp đã thông qua việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và 3. Các thỏa thuận hợp tác đã chính thức được đặt bút thành văn vào cuối tháng 12/2017, theo đó PDR hoàn tất mục đích thanh toán, trả nợ đề ra. Tuy nhiên đến hiện tại, cổ đông PDR vẫn chưa thể nắm rõ hợp đồng này là để bán một phần hay toàn bộ dự án hay có những thỏa thuận và điều khoản nào khác liên quan đến 2 tài sản lớn nhất của Cty. Trong Nghị quyết HĐQT của PDR ban hành tháng 11/2017, kế hoạch bán hai dự án sẽ được báo cáo tại ĐHĐCĐ tháng 4/2018.

Làm gì với định hướng mới?

Một thông tin cho rằng, PDR ký hợp tác và nhận tiền khủng để trả nợ Dong A Bank từ hai đối tác nêu trên, đồng thời thế chấp hai dự án này cho một ngân hàng khác là Techcombank.

Trước đó, PDR cũng có 1 dự án thế chấp tại Techcombank từ ngày 24/6/2016, theo danh sách Sở Tài Nguyên Môi trường TP. HCM công bố. Quý 3/2017 PDR cũng thông báo đã trả xong nợ gốc và lãi của dự án này tại Techcombank. Dự án thực tế cũng đã giảm số dư cuối kỳ hàng tồn kho khoảng 800 tỷ đồng cuối 2016, xuống còn 265 tỷ đồng vào cuối quý 3/2017.

Riêng The EverRich 2, nay được biết đến với tên gọi River City, dù việc kinh doanh đã tạm dừng để điều chỉnh thiết kế dự án, song theo thuyết minh báo cáo tài chính quý 3/2017, đã tăng giá trị hàng tồn kho từ 4.699 tỷ đồng lên 5.050 tỷ đồng; tương tự The EverRich 3 cũng tăng giá trị hàng tồn kho lên trên 1.640 tỷ đồng. Tại kỳ quý 3/2017, tổng giá trị hàng tồn kho của PDR đã giảm nhẹ từ 7.322 tỷ đồng cuối năm 2016 xuống 7.280 tỷ đồng. Có hay không chuyện PDR “om” giá trị hàng tồn kho để chờ thời điểm ra quyết định bán hay không bán, nhằm tăng nguồn lực từ cứu cánh đối tác đầu tư, bởi giá trị hàng tồn kho thực tế là giá trị đầu tư của doanh nghiệp đổ vào dự án?

Thông tin hiện hữu cho thấy với 4.002 tỷ đồng hợp tác với Đầu tư Big Gain vào dự án The EverRich 2 và 2.025 tỷ đồng hợp tác với Dynamic Innovation cho dự án The EverRich 3, tổng số tiền mà PDR nhận được hơn 6.000 tỷ đồng. Nếu trừ đi dự án Nhà Bè (trị giá ước 225 tỷ đồng), The EverRich Infinity (còn 265 tỷ đồng), dự án khác (65 tỷ), tổng số tiền từ nguồn đầu tư mà PDR nhận được và công bố, đã tương đương gần 100% tổng giá trị hàng tồn kho hai dự án mà PDR ra Nghị quyết đón vốn. Có nghĩa việc bán một phần dự án theo Nghị quyết có thể đã không xảy ra và PDR đã gần như thoát khỏi hai sản phẩm chủ lực dòng The EverRich? Cũng như tin đồn về liên doanh đầu tư An Gia và Quỹ Creed trước đó đầu tư vào PDR đã rút ra, có thể cũng đã là sự thật, khi The EverRich 2 có nguồn tiền mới?

Gia tăng quỹ đất nhờ BOT

Trong kế hoạch kinh doanh 2017, PDR nhắc đến Millennium như một hướng đi khẳng định đẳng cấp chủ đầu tư căn hộ hạng sang. Thực tế dự án này tại Bến Vân Đồn có sự bắt tay 3 bên và thời gian PDR góp vốn thông qua ICC đến 2018 sẽ kết thúc. Do đó, nhìn chung PDR gần như không còn dự án nào có quỹ đất và quy mô đáng kể, nếu không xuất hiện những quỹ đất mới lộ thiên bất ngờ khác.
Ngoài ra, trong định hướng được hoạch định tại kỳ Đại hội đồng cổ đông năm 2017, PDR có nhu cầu phát triển hạ tầng BOT nhằm gia tăng quỹ đất. Theo đó, PDR nêu tên 2 dự án: Thứ nhất, Dự án cầu Thủ Thiêm 4 nối đường Nguyễn Văn Linh và Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương xây dựng. Dự án trị giá hơn 5.000 tỷ đồng theo hình thức hợp đồng BT được UBND TP.HCM dự kiến chọn liên danh Phát Đạt – CTCP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 – CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 làm nhà đầu tư thực hiện dự án. Thứ hai, Dự án xây dựng đường Vành đai 2 với tổng mức đầu tư khoảng 4,000 tỷ đồng (đoạn từ quốc lộ 1 đến đường Nguyễn Văn Linh) được UBND TP.HCM chấp thuận giao cho liên danh CTCP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 – CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 lập đề án xây dựng theo hình thức BT.

Các dự án BOT và BT của PDR đang giai đoạn đầu tư. Bản thân phương thức đầu tư này cũng đang gặp nhiều vấn đề. Câu chuyện của PDR và những bước đi tương lai theo đó hẳn sẽ không chỉ dừng ở chuyện bán hay không bán dự án kiểu “sỉ”.