Doanh nhân Nguyễn Trung Sơn: “Bán thì hết, cho thuê còn mãi”!

Doanh nhân Nguyễn Trung Sơn: “Bán thì hết, cho thuê còn mãi”!

04/08/2015 9:16 Sáng

(DĐDN) – Doanh nhân Nguyễn Trung Sơn – Chủ tịch HĐTV TCty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) đã chia sẻ với DĐDN về tâm huyết, thời thế, thế thời của các DN kinh doanh bất động sản (BĐS) trong thời gian qua cũng như những nỗ lực vươn lên của DN, chiến lược kinh doanh dài hơi và những tác động từ những chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

banthihet7a

Doanh nhân Nguyễn Trung Sơn – Chủ tịch HĐTV TCty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico)

Thời của doanh nghiệp mạnh

– Trong thời điểm thị trường BĐS đang chưa thật sự hồi phục thì một số tập đoàn lớn vẫn làm ăn hiệu quả, mở rộng sản xuất… theo ông, điều gì giúp họ phát triển bền vững như vậy?

Tôi lại nghĩ khác, thị trường BĐS đang có sự phục hồi sôi động trở lại nhờ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ và sự linh hoạt của các DN. Năm 2015, với sự tác động tích cực của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua. Ngoài ra, những quy định cho phép người nước ngoài nhập cảnh vào VN được mua nhà cũng như các quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ người mua nhà, nhưng cũng thoáng hơn với các DN khi cho phép chuyển nhượng một phần dự án. Điều này sẽ tiếp tục tạo chuyển biến tích cực làm “sống” lại thị trường BĐS. Mặt khác, một số tập đoàn, TCty lớn đã lên kế hoạch tiếp tục mở rộng đầu tư trong năm tới, chứng tỏ sức mạnh của họ. Tuy nhiên, phần lớn các DN không đầu tư ào ạt như trước, mà đầu tư có lựa chọn ở từng phân khúc.

Các tập đoàn BĐS đang mạnh hiện nay đã minh chứng cho hiệu quả của đầu tư xây dựng nhất. Họ tính giá thị trường tương đối tốt, ép tiến độ và yêu cầu chất lượng rất lớn. Tiến độ, chất lượng họ đặt ra cao đến mức các đơn vị thi công bên ngoài vào gần như bị phạt rất nhiều do không đạt yêu cầu. Chính việc làm này tạo nên hiệu quả trong kinh doanh. Cách họ làm chặt chẽ trong quá trình thi công cũng như nghiệm thu, do đó tiến độ rất nhanh, chất lượng tốt. Bên cạnh đó, họ đầu tư về phần nội thất tốt, thậm chí các nhà đầu tư phải bỏ vốn vào làm nhanh, cộng với cách quản lý hiện đại giúp họ thu lời cao.

– Tại sao Handico không áp dụng cách làm này?

Rất khó để làm theo, vì điều kiện quản lý cũng như tài chính của họ khác. Những DN này có những cách làm đặc biệt và đầu tư đặc biệt bởi họ là DN tư nhân. Còn DN như Handico không đủ sức mạnh để làm như họ, vì họ quá mạnh, quá nhiều tiền, họ có điều kiện đầu tư quảng bá… Hơn nữa, Handico là DN nhà nước, các đơn vị CP chăng nữa cũng xuất phát từ nhà nước ra. Đặc biệt, DN phải có thương hiệu để các đối tác khác tin tưởng bỏ vốn hợp tác đầu tư. Các Cty trong thời điểm hiện nay không thể so với các Tập đoàn lớn được – họ tập trung nguồn lực làm. Còn TCty phân tán nguồn lực bởi nhiều Cty con, nên tổ chức các dự án nhỏ, nguồn lực các đơn vị nhỏ khiến thương hiệu uy tín giảm, không thể bằng những đơn vị lớn tập trung nguồn lực mạnh.

Bên cạnh đó, Cty mẹ – con bản chất là liên kết thương hiệu, liên kết đầu tư là chính. Cty con có quyền độc lập, Cty mẹ chỉ tham gia quản lý vốn bao nhiêu % chứ không có quyền tham gia sâu vào những hoạt động khác. Cty con sản xuất kinh doanh tự chủ, còn về mặt nhân sự, kinh doanh ứng xử như cổ đông.

– Hiện nay trên thị trường có nhiều dự án hướng tới khách hàng trung cấp. Liệu đây có được xem là chiến lược kinh doanh mới của các chủ đầu tư hay không?

Tôi nghĩ đây cũng có thể coi là một trong những hướng đi hết sức thực tế của các chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường khó khăn. Thay vì làm các sản phẩm hạng sang để hướng tới một bộ phận nhỏ những khách hàng cao cấp, các nhà đầu tư hay đầu cơ, thì giờ đây các chủ đầu tư đang chuyển hướng nhắm tới số đông những người có nhu cầu thực. Họ đã đưa ra các sản phẩm với mức giá cả hợp lý hơn trong khả năng của người mua. Chúng ta không thể kỳ vọng sẽ có thời kỳ sốt nóng như trước đây, chính vì vậy hướng đi này sẽ giúp cho các chủ đầu tư có kế hoạch kinh doanh bền vững và làm cho thị trường căn hộ sôi động trở lại. Đồng thời sản phẩm được tung ra thị trường là sản phẩm được hoàn thiện cơ bản, là sản phẩm thực.

– Vậy theo ông, chủ đầu tư cần chiến lược thế nào để tiếp cận khách hàng?

Theo tôi, để khách hàng có thể tiếp cận gần hơn với các sản phẩm BĐS, bên canh việc giá thành cần phải sát và phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường thì các chủ đầu tư cũng cần có một số giải pháp khác cụ thể khác như: cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, củng cố niềm tin của thị trường bằng việc xây dựng uy tín chủ đầu tư, công khai và minh bạch thông tin liên quan đến dự án và sản phẩm, chú trọng đến chất lượng sản phẩm và đưa ra những chính sách hỗ trợ kịp thời đối với người mua…

– Qua thống kê 6 tháng đầu năm thì phân khúc nhà ở cao cấp và trung bình bán tốt hơn nhiều so với nhà ở thu nhập thấp. Vậy giai đoạn tiếp theo Hadico sẽ hướng tới phân khúc nào?

Hadico nhìn nhận thị trường có ba phân khúc: phân khúc nhà cao cấp, nhà ở loại trung bình và nhà thu nhập thấp. Cả ba phân khúc này thì nhu cầu lúc nào cũng có. Định hướng TCty cũng đầu tư theo nhu cầu thị trường, ưu tiên nhà ở thấp cấp hơn vì là DN nhà nước đặc thù là thực hiện nhiệm vụ chính trị nhà ở xã hội của Thành phố. Nếu có vị trí tốt, TCty vẫn làm nhà ở trung và cao cấp. Hadico vừa thuận theo thị trường vừa thuận theo chính sách định hướng của nhà nước…

Lựa đường ngách: cho thuê

– Được biết, TCty có dự án đưa Cty thành viên vào cùng thực hiện thông qua đầu tư xây dựng các công trình lớn cho thuê nhằm tạo nên chuỗi giá trị. Đây có lẽ là chiến lược căn bản của Handico, thưa ông?

Nhiệm kỳ này chúng tôi chú trọng chuyển dịch theo hướng đầu tư cho thuê. Tôi đã nhấn mạnh với các đơn vị thành viên về tầm quan trọng của vấn đề này. Minh chứng là đơn vị thành viên trước kia tôi quản lý đã đi theo mô hình này được 20 năm và hiệu quả rất tốt. Chính vì thế, các đơn vị thành viên rất tâm đắc bởi kết quả thực tế đã chứng minh. Thêm nữa, trong khi lợi nhuận của bán nhà chỉ xoay quanh 10 – 12% là tốt , còn đầu tư cho thuê BĐS nếu có chính sách tốt, chỉ 3 năm sau đã thu hồi vốn.

Có thể nhận định, xu hướng thị trường phát triển mạnh thì lĩnh vực cho thuê phát triển và là thị trường lâu dài, vững mạnh, vì bán là hết, cho thuê là tồn tại mãi. Thị trường cho thuê hiện rất hiệu quả kể cả văn phòng, căn hộ, khách sạn. Cần phải có tư duy tích lũy tài sản cho thuê mặc dù có thời điểm cho thuê có những khó khăn nhất định nhưng về lâu dài nó sẽ là tài sản cố định, nguồn thu ổn định. Các đơn vị thành viên của chúng tôi đã bắt đầu triển khai kế hoạch này, riêng Cty mẹ đã triển khai đầu tư xây dựng hai dự án cho thuê và tiếp tục đầu tư những dự án có vị trí tốt. Chiến lược của chúng tôi là chỗ nào trong trung tâm thành phố có vị trí đắc địa sẽ xây dựng cho thuê hoặc bớt một số tầng lại đầu tư thật tốt cho thuê.

– Như vậy nếu đầu tư xây cho thuê thì thu hồi vốn rất chậm, thưa ông?

Đúng vậy, đầu tư theo chiều sâu tích tụ tài sản phải có tiền hoặc chịu áp lực về vốn. Giá trị nhà cho thuê phải đầu tư gấp 2-3 lần giá trị nhà để bán. Đây là việc không đơn giản, nguyên quy hoạch, thiết kế, đầu tư thiết bị… vào nhà cho thuê lớn hơn rất nhiều lần nhà để bán. Nhà để bán có thể xây mức 12 triệu đồng/m2 thì nhà cho thuê phải xây mức 30 triệu đồng/m2, tức là phải đầu tư nội thất đầy đủ. Và vấn đề đặt ra là tiền ở đâu để đầu tư? Mặt bằng có vị trí tốt, lại đúng thời điểm tốt nếu bán thì lãi tức thì và nguồn tiền dồi dào lúc đó. Nhưng nếu cho thuê lâu dài mới là lợi ích và là chiến lược tốt. Nếu bán thì sau 10 năm còn cái gì? Nếu cho thuê thì mình còn dù chính sách như thế nào đi nữa.

– Như ông nói, có lẽ đầu tư mặt bằng cho thuê là chiến lược kinh doanh tiềm năng của các DN xây dựng trong thời gian tới?

Đúng vậy! Theo tôi đây thực sự là thị trường “béo bở” để khai thác. Tuy nhiên, các DN phải có lộ trình và tư duy chuẩn bị một cách cụ thể. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có tiềm lực kinh tế đủ mạnh trong một thời gian tương đối dài.

Hadico vừa thuận theo thị trường vừa thuận theo chính sách định hướng của nhà nước…
Bên cạnh đó, hiện nay chính sách đối với lĩnh vực cho thuê bất động sản ở nước ta còn bất cập. Thậm chí, chủ đầu tư cho thuê bất động sản cũng chưa thể yên tâm khi giao nhà cho khách hàng. Trong quy định của Việt Nam, nếu người thuê không có nhà ở, chủ đầu tư khó có thể đuổi họ khỏi nhà thuê dù họ không chịu trả phí.

Song để giải quyết vấn đề này tôi nghĩ khó có thể giải quyết ngay được. Điều này cần sự thay đổi từ chính sách và tư duy DN.

– Xin hỏi ông câu cuối, xu hướng thị trường tới đây sẽ theo hướng nào?

Theo tôi, thị trường sẽ phát triển theo xu hướng hình Sin. Thị trường BĐS tới đây sẽ ấm dần lên, nhu cầu thị trường sẽ tăng lên rất nhiều.

Bên cạnh đó, chính sách của nhà nước có sự thay đổi, quản lý tốt tín dụng thị trường BĐS sẽ hiệu quả, phát triển chắc chắn hơn, các DN sẽ thận trọng không dám đầu tư ồ ạt thiếu tính toán… để tránh “bong bóng”. Trong thời gian tới Chính phủ chắc chắn sẽ có thêm chính sách điều tiết thị trường BĐS phù hợp để ổn định. Tôi cho rằng, trong giai đoạn từ nay đến 2020, thị trường BĐS sẽ ổn định và có sự phát triển, đặc biệt khi Chính phủ đã có chính sách phát triển mang tính bền vững.

– Xin cảm ơn và chúc cho những ý tưởng của ông sớm trở thành hiện thực!

Khắc Lãng thực hiện

Tags :

Bài viết đã chặn phản hồi!

Tin khác đã đăng

Theo bạn, nữ doanh nhân nào có tầm ảnh hưởng nhất?
  • 6.78%
  • 5.08%
  • 6.78%
  • 3.39%
  • 20.34%
  • 8.47%
  • 1.69%
  • 1.69%
  • 15.25%
  • 18.64%
  • 6.78%
  • 5.08%