Theo thống kê, toàn TP Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư với diện tích khoảng 1,7 triệu m2 đã bị xuống cấp, hư hỏng. Trong thời gian 10 năm kể từ khi Hà Nội có ý tưởng để cải tạo, TP mới chỉ hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 14 khối nhà và hiện nay đang lên kế hoạch triển khai một vài dự án ở Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh…, chỉ chiếm khoảng 1% so với kế hoạch.

p/Tập thể Nam Đồng, Hồ Đắc Di, Hà Nội

Tập thể Nam Đồng, Hồ Đắc Di, Hà Nội

Những nút thắt không mới

Có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế GTGT… nhưng vẫn chưa khuyến khích được các DN tham gia đầu tư, đặc biệt là đối với những khu chung cư xa trung tâm. Thực trạng này có nhiều nguyên nhân khác nhau.

Thứ nhất, phương thức lựa chọn chủ đầu tư là do nhà nước chỉ định và chủ đầu tư tự thỏa thuận phương án đền bù tái định cư với chủ sở hữu, không có tính khả thi, không có được sự đồng thuận và hợp tác của các chủ sở hữu nhà chung cư nên việc thỏa thuận đền bù phức tạp, kéo dài. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư được chỉ định, lựa chọn nhưng thiếu năng lực thực hiện (cả về kinh nghiệm và năng lực tài chính). Thứ ba, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư thường nằm ở khu vực trung tâm thành phố, bị khống chế về các chỉ tiêu quy hoạch (dân số, tầng cao), hầu hết người dân lại có nhu cầu tái định cư tại chỗ nên rất khó cân đối, thu hút DN tham gia thực hiện theo phương thức xã hội hóa.

Để khắc phục các bất cập trên, ngày 20/10/2015, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều điểm mới nhằm giải quyết những vướng mắc nêu trên, trong đó quy định cụ thể về: Trình tự, thủ tục thực hiện dự án, về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư khi thực hiện dự án và một số cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng đối với dự án phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngày 31/6/2016, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD để hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Bên cạnh đó, ngày 15/2/2016, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/CT-TTg về việc kiểm tra, rà soát và đánh giá an toàn chịu lực của nhà ở, công trình công cộng, nguy hiểm tại khu vực đô thị, làm cơ sở để phân loại, xử lý các nhà ở, công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại khu vực đô thị, trong đó đặc biệt là chung cư cũ. So với chính sách cải tạo chung cư trước đây thì Nghị định 101 đã có một số điểm mới như: Công khai, minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chi tiêu quy hoạch đối với các dự án; thay đổi phương thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án với sự chủ động tham gia của các chủ sở hữu nhà chung cư; cho phép các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình với điều kiện là phải đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật của dự án và khu vực của dự án.

Cần cơ chế riêng cho DN

Để đẩy mạnh hơn nữa công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, cơ quan quản lý cần coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư như với dự án chỉnh trang đô thị theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị và cơ chế ưu đãi được áp dụng theo quy định tại Nghị định 101.

Sau hơn 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, đến nay thành phố mới hoàn thành việc cải tạo 14/1.579 nhà chung cư cho dù hàng loạt ý tưởng, cơ chế đặc thù đã được đề xuất và thí điểm áp dụng.

Về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lời của dự án, chủ đầu tư mời tư vấn xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo giá thị trường, thành phố phê duyệt phương án, chủ đầu tư chi trả cho chủ sở hữu nhà chung cư. Trường hợp chủ sở hữu muốn được tái định cư tại chỗ thì được bố trí theo quy định của phương án bồi thường đã được phê duyệt. Ví như: Nếu căn hộ tái định cư bằng 1,5 lần diện tích cũ thì giá mua bằng giá thành xây dựng + 10% lãi định mức, phần diện tích tăng thêm sẽ tính theo giá kinh doanh của chủ đầu tư. Trong hợp không muốn tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội.
Cũng có thể nhà nước đứng ra làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng (mang tính chế tài) sau đó đấu giá đất/dự án để bù đắp chi phí. Như vậy, DN có đất sạch để triển khai dự án ngay, người dân thì được lựa chọn nhà ở ở bất kỳ vị trí nào thích hợp, chính quyền thì giải quyết được bài toán chăm lo nhà ở cho người dân kết hợp với chỉnh trang đô thị.

Bên cạnh đó, Hà Nội cần linh động không phải thực hiện kiểm định lại đối với các khối nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D phải di dời khẩn cấp hoặc các khối nhà nguy hiểm cấp C theo kết quả đã được đánh giá, kiểm định các năm trước đây sẽ tiết kiệm thời gian và đảm bảo tiến độ triển khai trên địa bàn.

Để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu chung cư cũ, điều quan trọng TP cần phải tạo nguồn lực, cơ chế riêng cũng như rà soát lại các thủ tục hành chính trong quy trình triển khai thực hiện nhằm khuyến khích các DN tích cực tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ. Để thực hiện hiệu quả chương trình này cần có quyết tâm của cả hệ thống chính trị cũng như người dân thành phố vào cuộc.