Cứ như vậy thì bao nhiêu tiền đổ vào cũng không đủ để nâng cấp đô thị.

Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam kể từ khi đổi mới (1986) cho tới nay đã thể hiện đặc trưng của thị trường bất động sản một nước đang phát triển. Trong đó nổi bật là quá trình tăng giá từ chỗ đất không có giá trong thời kỳ bao cấp tới chỗ đất có giá thị trường, tạo ra siêu lợi nhuận.

br class=

Vị trí con đường đắt nhất hành tinh - Hoàng Cầu-Voi Phục dài hơn 2,2km, tổng vốn đầu tư 7.800 tỷ đồng

Kinh phí làm đường “cao vời vợi”

Những con đường đắt nhất hành tinh liên tục được hình thành gây bức xúc trong dân khi lần họp Quốc hội nào dân ta cũng luôn thấy những nét buồn trong thảo luận về đầu tư công lãng phí, bội chi ngân sách, nợ công sắp quá ngưỡng. Trong khi đó, giá làm đường ở Việt Nam cao hơn cả ở Hoa Kỳ và Trung Hoa - những nền kinh tế đứng đầu thế giới. Hơn nữa, giá làm đường ở Hà Nội có xu hướng tăng ngày càng cao, giá “hôm nay” đã cao hơn giá "trước đó" 2 lần và cao hơn giá “trước đó nữa” 3 lần.

Nguyên nhân của tình trạng làm đường giá cao vời vợi như vậy được cho là kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nội đô quá lớn, thường chiếm tới hơn 80% giá trị con đường. Chính vì vậy kỷ lục giá đường đắt nhất hành tinh ở Hà Nội liên tiếp bị phá, mà không có cách nào làm giảm được và trong tương lai cũng không có cách nào thu hồi kinh phí đã đầu tư khi đưa vào sử dụng. Ví dụ như dự án mở rộng đoạn đường Hoàng Cầu - Voi phục dài hơn 2,2 km với tổng kinh phí lên tới 7.800 tỷ đồng.

Cách thức phát triển hạ tầng như vậy tạo nên nhiều hệ lụy rất xấu, gồm:

Thứ nhất, phát triển hạ tầng luôn tạo giá trị đất đai gần kề tăng lên rất nhiều, Luật Đất đai luôn đưa ra quy định rằng Nhà nước phải thu lại phần đáng kể giá trị tăng thêm trên đất mà không do chủ sử dụng đất tự đầu tư mang lại. Quy định như vậy nhưng Hà Nội chưa làm gì để thực hiện được quy định này.

Thứ hai, xuất hiện sự bất công bằng trong thụ hưởng lợi ích do con đường lớn mới phát triển mang lại, tạo nên những bức xúc xã hội khó giải quyết. Một số người bị mất hoàn toàn đất để làm đường mà giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng. Một số người bị thu hồi một phần, phần còn lại được tiếp giáp mặt đường lớn cũng có thể vui hay buồn tùy theo phần diện tích còn lại rộng hay hẹp.

Hơn nữa, những căn nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn mọc lên 2 bên đường lớn hiện đại. Còn có một số người không mất tấc đất nào, đất cũ xa đường mà này lại được giáp mặt đường lớn. Người sử dụng hạ tầng lại không phải đóng góp gì để bù lại kinh phí mà Nhà nước đã bỏ ra để đầu tư phát triển hạ tầng.

Thứ ba, một dự án mà bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, liên quan tới nhiều người, trong nhiều hoàn cảnh đất đai khác nhau, thường gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao. Cách tham nhũng thường gặp vẫn là giấy tờ chính thức thì mức bồi thường cao, nhưng thực hiện với dân lại thấp, nhóm dân không hiểu rõ pháp luật phải xin Ban bồi thường tăng thêm từng đồng cho mình. Cách nữa là tạo ra hồ sơ khống mà không còn người ở đấy nữa.

Thứ tư, chúng ta sẽ có bao nhiêu tiền nữa để phát triển hạ tầng giao thông theo cách như vậy ở Hà Nội. Đây cũng chính là nguyên nhân làm ra tình trạng bội chi ngân sách, nợ công cao, và dần dần sẽ tới tình trạng “kiệt sức” trong phát triển.

Lập lại “quyền lực Nhà nước”

Thẳng thắn nhìn nhận nguyên nhân của tình trạng trên do quản lý của Nhà nước thiếu chuyên nghiệp, luôn đưa ra các chính sách muộn hơn một nhịp so với sức nóng của thị trường và không tạo ra được các tác động tích cực.

Các nhà đầu tư cũng thiếu chuyên nghiệp, luôn tính đến lợi nhuận từ đất đai mang lại chứ ít tính đến lợi nhuận do đầu tư mang lại. Còn Hà Nội vẫn đang dùng một cách thức là nhà nước thu hồi đất của người dân mà trên thế giới đã gần như không có nước nào áp dụng - bỏ ngân sách ra làm, chấp nhận mức bồi thường cao.

GPMB trong đô thị nên phát triển đất đai ở hai bên đường, tức là phát triển một khu đô thị rộng lớn mà con đường là cái lõi. Đất đai nhờ đó mà tăng giá lên rất nhiều, mang đấu giá sẽ thu được phần bù vào phần đầu tư đường. Dân cư thì vui vẻ vì được tái định cư tại chỗ, không tạo ra bất công vì nhà mặt đường bị di dời, nhà trong ngõ tự dưng ra mặt đường, và quan trọng là nhà nước thu được tiền để tái đầu tư. Phương thức này gọi là huy động tài chính từ đất đai đô thị. Các nước trên thế giới cũng áp dụng phương thức này. Điển hình như Thâm Quyến là làng cá mà trong 10 năm trở thành đô thị. Phương thức họ làm là bán đất cho các nhà kinh doanh Hồng Kông, Ma Cao rồi từ đó lấy tiền đó làm hạ tầng.

Ngoài ra, còn có thể áp dụng cơ chế “góp đất – điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, cải tạo khu chung cư, xây dựng nông thông mới. Trường hợp không đủ điều kiện áp dụng cơ chế “góp đất – điều chỉnh lại đất đai” thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đô thị” gắn với các yếu tốt quản trị tốt về đất đai.

Việc quan trọng nhất lúc này có lẽ cần sớm nhất xây dựng và công khai thông tin thị trường bất động sản nhằm dự báo thị trường. Cùng đó, Nhà nước nắm quyền dẫn đường cho phát triển đô thị dựa trên quy hoạch và thực hiện cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá đất.