Việc sốt nóng đất nền các vùng đặc khu sẽ có những rủi ro mà nhà đầu tư sẽ phải đối mặt.

Một góc huyện Vân Đồn.

Một góc huyện Vân Đồn.

Hệ lụy nhãn tiền

Thứ nhất, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua cao hơn giá trị thực bởi hầu hết các khu này đều chưa có sự đầu tư của nhà nước cũng như các doanh nghiệp nhiều. Giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi các khu Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong nhìn chung hạ tầng còn chưa đầy đủ và trong giai đoạn đầu. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn thiện đầy đủ hạ tầng. Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ hai là rủi ro pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch.

  Để hạn chế tình trạng đầu cơ, về phía chính quyền nên có những kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. 

Thứ ba là các khu vực này là phần lớn đất chưa được quy hoạch do đó rủi ro đất của người mua nhà sẽ bị quy hoạch. Còn với các nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực, từ đó không hấp dẫn các nhà đầu tư.

Đối với thị trường bất động sản nói chung sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng tại khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực. Ngoài ra, còn tạo ra khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu vực này sẽ không còn hấp dẫn các nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài. Tôi cho rằng không có công thức chung cho việc đầu tư, bởi nếu có công thức chung thì không là sản phẩm đầu tư. Nó tuỳ thuộc vào khẩu vị của nhà đầu tư cũng như mục đích tính toán của họ. Nhà đầu tư nếu muốn an toàn thì đầu tư vào các tỉnh có cơ sở hạ tầng ổn định, quy hoạch rõ ràng. Còn nếu muốn mạo hiểm để kỳ vọng lợi nhuận cao thì chọn đất đặc khu.

Giảm thiểu rủi ro ra sao?

Về việc làm sao để giảm tải rủi ro khi đầu tư vào bất động sản? Nhà đầu tư cần phải xác định được vị trí đầu tư; đồng thời cần làm việc với các môi giới đến từ các doanh nghiệp môi giới chuyên nghiệp trên thị trường bởi bản thân những công ty này sẽ cùng làm việc với chủ đầu tư.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, về phía chính quyền nên có những kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng mới được ban hành. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ.